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2012年4月24日 (火)

今後の不動産投資

1980年代後半は、不動産市況は活発であった。当時、ワンルームマンションやリゾートホテルの投資で節税効果を説く広告で溢れていた。そして、借金も資産の内とはやされローンを組んで投資をした。今日、越後湯沢のリゾートマンションなど数千万で分譲されたものが100万程度でも取引ができない状態だ。要するに、マンションの管理費が高く維持するのに非常にコストがかかるためだ。デフレ時代の昨今なら、金持ちでもない庶民が、ローンでリゾート物件に投資することが、いかに馬鹿げたことかは容易に理解できる。芸能界でも千昌夫、畠山みどり、五木ひろしなど多くのタレンタが負債を抱えた。頑張って負債を返した人もいるが、千昌夫などは永久に返済できない額だったと聞いている。倒産したマルコーやダイカンホームなど今はどうなっているのだろうか?
小生も、みんなで渡れば怖くないという思いで投資したことを覚えている。そして、ローンを完済した資産価値もない古いマンションの一室を安値で売却した。日本のデフレ社会では不動産の資産価値といっても購入者があっての資産価格である。持ち家率が高い田舎の物件など、買い手がつかないため持ち主は地方税の担い手になっている。都会の物件といえど非常にリスクが高いと感じる。日本の住宅事情は、既に世帯数に比べて住宅数が大きく上回り住む家が余っている。東京都下でも人口が減りだした地域が多くなった。今後の賃貸市場もさらに厳しい状況を迎えるだろう。しかしながら、巨大な住宅産業のデベロッパー、開発業者、不動産業者は、生き残るために資金が潤沢な銀行と組んでマイホームを造り続けている。北陸地方に走る市内電車に乗ると沿線が駐車場のオンパレードになっている。家のメインテナンスや保全より、更地にして固定資産税や都市計画税を担ったほうが安心なのだろう。そして、その駐車場の賃貸収入としての不動産所得にも所得税・住民税の負担をともなう。年金生活に入った高齢者が住んでもいない地域の税負担の担い手として、いつまで務まるだろうか?将来のインフレ懸念で、海外不動産ファンドや金のETFに資金が移動することがあっても、買い手のいない今日、日本での不動産投資はリスクが大きすぎる。いずれ、少子高齢化で親の土地を相続となれば、賃貸物件マーケットも更に縮小し土地値は下落する。キャピタルゲインが望めない今、換金性の悪い不動産は所有しているだけで税金がかかる。ババ抜きと同じで自宅以外の物件は早期売却しかないだろう。

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