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2012年11月 8日 (木)

アパート経営など成り立たない

不動産投資というと地主が閑地活用で賃貸用のマンションやアパート経営をしていることが多い。私の知人で、バブル期に相続税を軽減する目的で数億円借りて親の土地にマンションを建てた。当時は、銀行が土地担保に簡単に資金を融資してくれた。ところが、バブルが弾け相続した土地も下がったため、十年経った2000年ごろには、土地建物の評価額が住宅ローンの残債と同じだと嘆いていた。土地値が大幅に下がり、建物の原価償却が進んだこともあるだろうが、一番大きな理由は家賃が下がったことだ。不動産は、利回りが低くなれば当然、物件の評価額も下がる。土地は毎年下がるものだという観念が定着してしまった昨今、格安な物件でも容易に取引が成立しない。基本的に不動産市場は、買い手や借り手の懐具合で取引価格や家賃相場が決まる。アパート経営など土地価格が毎年下がっている今のような時勢では、古くなれば修繕費負担が多くなり成り立たなくなってくる。実需がある大都市でも成り立たないから地方都市ではなおさらリスクが高い。いずれにせよ、素人がアパート経営をするくらいなら、その金を換金性のいいREITに投資すべきだ。REITは市場価格を反映するために株価同様にジェットコースターのように上げ下げする。不動産とは、その字のごとく換金性の悪い資産である。売れないから不良資産として残るのだろう。土地建物にこだわる人は、市町村税の約半分が保有している物件から徴収された固定資産税だということを知っているのだろうか?インフレヘッジの資産なら、少子高齢化が進む日本での土地建物保有より、世界市場で価格が決まる「金投資」のほうが相対的に安全だろう。

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