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2013年4月27日 (土)

賃貸不動産はリスクが大きい

202221980年代には多くのワンルームマンション販売会社があった。マルコー、ダイカンホーム、エスコートなどよく耳にした。1990年、行き過ぎた不動産価格の高騰を沈静化させることが目的で、不動産向け融資の伸び率を総貸出の伸び率以下に抑える総量規制が行われた。さらに、土地取得の借入金控除を認めない法改正を行った。金融機関は融資証明書を発行しておきながら、融資を行わない、あるいは建設工事途中で融資を打ち切る等、貸し渋り・貸し剥しを、全国規模で実施した。この結果、需要が停滞し、多くの不動産会社が倒産した。マルコーやダイカンホームなどのワンルーム販売会社も倒産の憂き目をみた。バブルになったのは不動産会社が悪いわけではない。プラザ合意の結果、深刻な円高不況になった。その対策として日銀が低金利で供給した資金が、株や不動産価格を押し上げた。欧米も当時の日本の状況とよく似ている気がする。少子高齢化の日本では、人口減にもかかわらず賃貸物件数が増えているため2008年の空室率は18.8%に上る。みずほコーポレート銀行の試算では、2010年に12.6兆円の規模があった賃貸住宅市場は、2030年に30%減の8.8兆円にまで縮むという。不動産をインフレヘッジとして持っても物件そのものが紙幣より評価減になるリスクもある。古くなったマンションなど利回りが10%以上ないと売却もできない。そして、アパート経営の成功者は100人に2、3人程度しかいないそうだ。そういえば、実家も多数の借家を持っていたが、修繕費が嵩み赤字になるため駐車場にするしかなかった。

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