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2014年7月30日 (水)

自宅以外の不動産を持つことは止めるべき

Image 国内の空き家の割合が過去最高の13.5%になった。人口減少が顕著な地方でも増えているが、首都圏の東京・神奈川・埼玉・千葉で11.%を越す。それを取り巻く、静岡・群馬・栃木・茨城で16%前後だ。山梨にいたっては、全国最高の22%も空き家になっている。新聞論調は、中古住宅の活用が進まず、空き家を取り壊すと税負担が重くなる制度が原因だという。しかし、愚生は、この意見には見落としがあり、納得はいかない。土地にかかる固定資産税は住宅が建っていれば本来の6分の1に軽減されるが、取り壊すと税金が約4倍に上がる。住宅用更地を購入して、趣味で野菜つくりをしていた愚生は、固定資産税の高さに辟易させられ、長期譲渡課税適用の5年過ぎで、すぐに売却した。日本で中古住宅の流通が進まないのは、住宅をリフォームして長持ちさせるという意識が希薄というより、新築が割安だからだ。住宅展示場に行けば、一目瞭然だ。日進月歩の住宅建材やシステム住宅が立ち並んでいる。良い例ではないが、妙齢の女性にいくら化粧を厚く塗っても、若い女性の素肌にはかなわない。檜造りの特別仕様の住宅なら、希少価値はあるだろうが、大衆住宅となるとそうはいかない。古い住宅は、天井が低かったり、防音や耐火性に欠けた外壁だったりする。さらに、阪神淡路大震災(1995年)以降は、耐震工事が厳重になった。ここ17~18年以前に建てられた木造住宅など買う人は少ない。マンションでも、新耐震基準が施行された、1981年(昭和56年)以降でなければ、中古住宅の優遇税制はうけられない。つまり、投資用はともかく、終の棲家とはならないため、居住不適格住宅ということだ。そう考えれば、古い住宅の流通などはありえず、壊すしかない。日本では「住宅をリフォームして長持ちさせるという意識が希薄だった」(国交省)というが、新築住宅を必要とする一番の理由は、住宅メーカーと住宅ローンに頼っている銀行を潤すためだ。しかし、これから築後20~25年ほどで価値をゼロとみなす商慣行を見直し、補修すれば価値が高まる新たな評価指針を作るというから、今後のことはわからない。はっきりいえることは、木造なら1995(平成7年)、マンションなら最低1981年(昭和56年)以前ものは売れないという事実だ。65歳以上の高齢者がいる世帯が2013年10月時点で2086万世帯となり、全体の40%に達したというから、とうぶん空や家率は、増える一方だろう。現在はゴーストタウン化しているという「横浜の港北ニュータウン」や「多摩ニュータウン」など、愚生が子育てしていた頃は、人気があった。遠いところでは、「栃木の京成野木ローズタウン」などもあった。貧しい時代を知っている団塊世代のお父さん連中は、家族のために身を粉にして働いたのだろう。ところで、ここからは愚生の考えだが、自宅以外の不動産を持つことは止めるべきだ。理由は、現金には課税されない固定資産税がかかるからだ。資産として持つなら、換金性のいい証券化された不動産ファンド・金(SPDRなど)・株にすべきだ。日本の債券インフレが心配なら、米国REITや米ドル預金も選択肢だ。そして、最も安全な投資方法は、矛盾するようだが儲けようとしないことだ。

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