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2014年9月16日 (火)

ワンルームマンション投資について

380x284f1q70 愚生の年代は、ビールを飲みながらテレビ野球観戦するひとは多いだろう。昨晩、面白そうな番組がなかったので、無料放送のBS1112?チャネルをまわした。そこは、ワンルームマンション投資についての番組だった。若いコメンテータが、とくとくと投資効率が良いと説明をし、実際のオーナも登場して購入動機を話していた。どこかの不動産会社の宣伝かと思っていたが、そうではなかった。愚生の若い時代にも、節税対策として、一時期、持てはやされた。バブルの始まった80年後半は、倒産したマルコーとかダイカンホ-ムという会社が扱っていた。ワンルームマンションの法定年数は、鉄筋コンクリート造のため47年ある。しかし、一般のマンション同様に、築20年も過ぎると付属設備や通信機器環境も時代を感じさせる。そのため、修繕積立金などの費用負担も馬鹿にならない。少子高齢化の日本で、今後も投資して安定な収益をあげられる地域は、東京23区でもごく一部の地域だろう。どんどん新築物件が建築されるのだから、需要がない場所に、実需はあるはずもない。以前、ワンルームマンションを扱っている30代後半の社員と話したことがある。彼は学生時代、東京郊外のM市にあるアパートを借りて、桜美林大に通っていた。今は、その当時の家賃の半額だという。そして、彼は都内の不動産会社に入社以来、土地は一度も上がった経験はないという。確かに、人口が増加している都府県と言えば、東京くらいだろう。愚生の住むM市も、僅かに増えてはいるようだが、減少に転じるのは時間の問題だ。キャンパスが都心回帰し、都内のワンルームの賃貸需要の増加も見込めるといっても僅かだろう。上場企業の求人数を考慮すれば、将来の人口減少により、賃貸市場はいまよりも確実に苦戦する。バブル時代と大きな違いは、当時は原価償却しない土地の借入金も所得からの控除対象になっていた。そのため、軽減処置メリットが非常に大きかった。そんなに儲かるならテレビで説明などせず、自分で投資して左団扇で暮らせばと思いながら番組を見ていた。桑田や江川など、投資に失敗して、野球人生で稼いだ金を借金の埋め合わせにあてている姿を見れば明らかだ。俯瞰すれば、人口減少の日本より、米国投資のほうがよいだろう。そして、換金性のいいREITにすべきだ。よほど収入がある人を除けば、日本市場はリスクが大きく投資に値しない。愚生の失敗から学んだ結論だ。

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