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2015年9月17日 (木)

田園調布から赤坂へと都心にシフト

Geihinnkann 昨日、国土交通省は2015年の基準地価を公表した。基準地価とは、都道府県が不動産鑑定士の評価をもとに取りまとめた土地価格だ。地方の地価上昇は、新幹線効果が大きかったようだ。北陸新幹線開業で金沢市や富山市の商業地地価が上昇し、リニア新幹線開業を当て込んだ名古屋市地価も上昇した。リニア新幹線など少し気が早いようなだが、土地値は敏感に反応している。ただ、三大都市圏を除く地方圏全体で見れば、地価が上がった地点は12%しかない。全国平均で見れば、依然として地価は下落している。少子高齢化で、老人の比率が増える日本の地方では、買い手となる実需がなく、容易に下げ止まることはないようだ。一方、大都市部では、好調な企業業績を背景にオフィスビルの空室率が低下し、都心部では賃料も上昇している。また、不動産投資信託(REIT)による物件取得も活発なため、金融機関の不動産融資は伸びている。ところで、東京商工リサーチの調査に、社長の居住地を調べた結果がある。2003年と2014年を比べると、郊外の高級住宅地から都心にシフトしている。2003年の居住地は、田園調布(大田区)と成城(世田谷区)の高級住宅街が多かった。ところが2014年になると、1位が赤坂(港区)、2位が代々木(渋谷区)、3位が西新宿(新宿区)、4位が南青山(港区)、5位が六本木(港区)と、都心のビジネス街や繁華街近くが多い。その結果、2003年に1位の田園調布と成城はそれぞれ18位と13位へと後退した。過去10年間で、「都心回帰」と「職住接近」という利便性が評価されたようだ。愚生のような田舎育ちの者には、土地値など道端に転がっている石に値段を付けているようなものだ。欲しいという相手が現れない限り、土地の取引は成立しない。値段より、買い手を見つけることのほうが重要だ。そして、買い手がこれは安いと小躍りするくらいの魅力的な価格でない限り、売買は成立しない。都心の一等地ならともかく、時間が経てば値段が下がる時勢に、地方に投資して、キャシュフローを減らしたくない。換金性が保証されない地方の土地より、多少値動きが荒くても、株やREIT、金、原油など市場で換金性が良いほうが安心だ。

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