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2016年6月21日 (火)

東京3区(千代田区、中央区、港区)5区(+新宿区、渋谷区)

Fmap マイナス金利下の運用難で、銀行までも手数料で稼ごうとする。需要が旺盛な東京都心部の物件を中心に不動産価格の上昇が続いている。その結果、オフィスビルやホテルなどで運用するREIT(不動産投資信託)の保有物件の含み益が拡大している。2015年度下期は上場銘柄の合計額で約1兆4800億円に達し、1年前の2倍に膨らんだ。また、REITが上場した2001年以降、過去最高で、個人など投資家に還元する分配金が増えている。利便性の高い都心オフィスの需要は強くなったことで、空室率が低下傾向にある。オフィス仲介大手の三鬼商事によると、東京都心5区のオフィス空室率は2012年に9%台まで上昇したが、2016年には4%台前半まで低下しているという。それに伴い、例えば森ヒルズリート投資法人の「六本木ヒルズ森タワー」の2016年1月末時点の含み益は127億円と、1年前から3割も増えた。愚生が思うに、個人投資家にとって債券市場はマイナス金利、株式市場は円高・ドル安で、安全な投資場所などはない。株式の短期売買で稼ぐには、神様のような予知能力が必要だ。REIT全銘柄の単純平均利回りは3.5%で、日経平均株価の採用銘柄の配当金1.8%より高い。不動産投資は安全といっても、少子高齢化で田舎の土地など値段を付けても買い手がいない。実需がなければ、需給の関係で売買など成立しない。都心回帰といっても東京3区(千代田区、中央区、港区)、5区(プラス新宿区、渋谷区)がせいぜいだろう。長期金利がマイナスに陥る中で、都心のオフィスビルは投資先として魅力がある。愚生は、東京郊外に住んでいるが地価の下落はない。しかし、上昇しているとも思えない。給与所得が伸びない現状では、住宅価格は上昇しない。オフィス需要であれば、やはり都心の一部の人気地域しか、土地価格の上昇はないのだろう。

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