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2016年9月 3日 (土)

中長期的に住宅地価格が下げ続ける

61pkhr529fl_sx313_bo1204203200_ 愚生は、以前から少子高齢化で実需が減るから住宅地価格は下がると考えている。そこで、知人には、自宅以外の不動産はすぐに売却すべきだ。インフレヘッジなら換金性のよい証券化されたJ-REITで持つべきだと説いていた。愚生が思わなくても、短期的にはともかく、中長期的に住宅地価格が下げ止まることなどありえない。別に、理論建てて思っていたわけではないので、「日本の地価が3分の1になる! (光文社新書)三浦 展」という本のタイトルを見て読みたくなった。勿論、本を買わずにM市立図書館で借りてきた。土地価格が下がる理由として、現役世代負担率の上昇を挙げていた。要するに、住宅地の公示地価基準地点の地価と現役世代負担率の相関関係を試算したところ、このまま現役世代負担率が上がり続けた場合、2040年に住宅地価格が3分の1になるという。ここでいう、現役世代とは、20歳~65歳までを指す。そこで、それを避けるには74歳まで働く社会にするか、東京の場合で移民を200万人~300万人受け入れることだという。そうすれば、地価は下がらない。しかし、70歳ともなると、棺桶に片足を突っ込んでいる歳だ。実際には、実現不可能だろう。しかし、遺産相続で不動産経営などすることのリスク警鐘にはなる。愚生の時代は、田舎から出てきて、首都圏に住宅を取得することに血眼になってきた。稼ぐに追いつく貧乏無しという心境で働いた。住宅ローンを抱えて、稼いだ金はすべて返済に消えていった。そして住宅ローンの返済が終わるころに定年になり勤め人を辞める。愚生も含めて、こういう人生は標準的なお上りさんだの姿だ。しかし、これからは急激な人口減少で、住宅需要は減少の一途をたどる。空き家の増加が問題視されているように、家は既に余剰だ。そう考えれば、無理して住宅ローンなどで家を買うより賃貸に徹して住む「賃貸の時代]なのだろう。これからも、1990年以降と同様に住みもしない不動産を持っていれば逆資産効果が大きい。地方自治体収入の四分の一が固定資産税収入というから、名目価格は下がらなくても実勢は乖離してどんどん下がっていくのだろう。ところで、本の中に色刷りされた、70%以上も下がる地域に杉並区や練馬区が入っている。関西でも、三田市などがある。愚生の友人にも、その地域でバブル期に住宅を取得した人は多い。住宅の取得時期だけで、人生が振り回されるのは貧乏人の宿命だろうか?東京では、地価が十分下がり、横ばいになったと言われるが、住宅地はまだまだ下がるようだ。

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