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2017年1月30日 (月)

デフレ下は換金性が悪い投資は不可。

2016031005136859  日銀のマイナス金利政策の導入を機に、住宅ローン金利は低下し、申込件数は月間8万件と通常の2倍に急増した。マイナス金利とは、銀行が日銀にお金を預けると、一定額を超えると逆に0.1%の金利を支払わなければならない。預けて損をするなら、貸出金利を下げて、融資を積極化するとみられていた。その結果、多くの地主が低金利を背景に、貸家経営に乗り出した。目算通りにアパートなどの貸家建設が急増した。しかし、需要がないままで全国に貸家が乱立すれば、家賃は大幅な値崩れを起こす。そして、逆にデフレ脱却が遠のいてしまう。対策として、昨年9月、日銀は「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」を導入し、長期金利を上昇させた。それを反映し、今度は住宅ローン金利は上がり、住宅ローンの申し込み件数が減速してきた。さらに、米大統領選後の金利上昇も重なり、大手行は20171月から10年固定型の最優遇金利を引き上げた。足元の住宅ローンの申込件数は、日銀がマイナス金利政策を導入する以前の水準にまで戻った。これまで、銀行の融資攻勢で、貸家市場はミニバブルの様相を呈している。金利低下を受けた2016年の貸家着工は40万戸を超え、8年ぶりの高水準だった。その反動として、地方都市では賃貸アパートが供給過剰となって余り始め、空室増や家賃の低下が進む。そういえば、愚生の知り合いや、ご近所、地方都市を車で走ると、真新しい賃貸アパートが散見できる。東京都内であったとしても、貸家の供給圧力が強いなかでは、賃貸物件の入居率は幾分低下しつつある。どんな儲け話でも、人が飛びつくようなうまい話は長く続かないものだ。格言にも「店頭に客があふれたら相場の転機」とある。皆の思惑が一か所に集まれば、歪や反動が必ず起こる。1990年前後の土地バブルを肌で経験した愚生には、痛いほどわかる。普段、不動産投資と縁のない人達が、持ち家を買いあさった。その結果、人生一度の大きな買い物が、バブル崩壊で土地が下がり家庭資産が債務超過となった。そして、一生かかって含み損となった負債(住宅ローン)を支払う羽目になった。愚生の友人でも、退職金で住宅ローンを清算したという話を聞く。過度にマンション投資をした友人など、今なお勤め人を強いられている。今は、デフレ時代だ。こんな時に、借金をしたレバレッジ投資などご法度だ。欲の皮が突っ張っているとしか思えない。デフレなら、物で持つより現金が一番だ。投資をするにしても、不動産などの換金性が悪いものは避けるべきだ。

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