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2017年3月22日 (水)

実勢価格は公示地価とまったく違う

1ca9c629beb6983fec9d35558b51d5d1 今日の新聞に、土地公示価格か載っていた。土地取引で、公共企業が買い取り標準価格として使う。しかし、実際の不動産市場は流動的だ。需給のバランスや社会情勢、局所的な地域事情によっても価格は変動する。そのため、実勢価格は公示地価とまったく違うことが多い。つまり、公示地価と外れた価格であっても異常ではない。土地取引が成立した価格が、常に正常価格と呼ばれるからだ。したがって、公示地価と実勢価格の間には、高い安いはともかく乖離がある。土地価格は株と同じで、需給できまる。実勢価格は、買いたい人が多ければ価格は上がり、誰も欲しがらなければ価格は下がる。昨今のように、家計所得が低迷しているのに加え、かつてのように長く勤務すれば賃金が上がる状況でもない。そのため、土地価格の下落が前提なら住宅購入の必要性も怪しい。今後の地価に大きく影響しそうなのが、日本の人口動態だ。労働力人口は減少が続く。そして、単身者世帯の増加によって増えていた世帯数も減少に転じる。つまり、住宅需要は確実に減る。日本の空き家の数の増加を散見すれば明らかだ。一方、都心のマンション価格はかなり高騰していて、若い世代が購入するのは難しくなっている。都心へ通勤をするサラリーマンなら、駅から徒歩圏の物件でなければ需要は少ない。また、老人なら大病院の近辺を好むだろう。その結果、高齢者の都心回帰は今後も続く。駅や病院から近いなど利便性が高い物件でなければ、値下がりリスクは大きい。今は、異常な低金利と言っても、実質金利は低くない。超低金利な住宅ローンと言っても、元本の返済は必ずしなくてはならない。賃貸業向けのアパート融資など個人需要が伸びているが、不動産供給の大幅増がいつまでも続くはずない。こう考えると、バブル時代の1980年代後半を思い出す。当時、金の借り手がないため、銀行は個人向けアパート融資を強化した。さらに、リゾートマンションにまで融資した。その結果、個人をも巻き込む異常な融資拡大が不動産バブルを膨張させ、その後の長期の価格崩壊を招き土地神話が終った。越後湯沢にあるリゾートマンションには、数万円でも売れないで放置されている物件も多い。

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