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2017年4月12日 (水)

愚生から見れば、ほとんど詐欺

Que10118190015 東京都下や近辺では、住宅金利の低下で、老人ホームやアパート建設が盛んだ。ついこの前まで、小さな空き地や駐車場だったところに、ミニアパートが建てられる。首都圏なら、価格さえ折り合えば借り手はいるだろう。ところが、最近ではそのエリアは、広大な空き地を抱える北関東にまで広がった。それどころか、最近旅行した人口減少が著しい鳥取県や島根県の山陰地方までに拡大している。 愚生の知り合いでも、土地の有効利用と煽られて、北陸地方でアパート建設をする始末だ。1990年前後のバブル期より、不動産融資残高が増えたというから完全なアパート建設バブルだ。少子高齢化で、人口が減っていくこの時世に、借家事業など地価が高い都内はともかく、田舎で成り立つはずはない。金利が低いということは、家賃も上がらず、いや減価償却の分だけ家賃はこの先下がるだろう。ちなみに、大手ハウスメーカーのSハウスの鉄骨造りの坪単価は、だいたい50万円/坪くらいが目安だという。ただ、これはあくまでも最初の坪単価の目安で、それから、様々な施工、たとえば、外部の給排水や、電気工事なども追加すれば最終引渡しにおける坪単価は、70~80万円/坪ぐらいになる。これ以外に、ローンや登記などにかかる諸経費、外構・塀・車庫や照明、空調機器などを含めれば、さらに15%くらい加算される。そして、消費税を加えれば、平均的な三階建て鉄骨アパート建設では、95万円/坪程度にまで膨れる。さらに、経年劣化を維持するメインテナンス費用まで考慮しなければ、アパートの運営はできない。こんなリスクだらけの不採算案件を、田舎の土地持ちに焚きつけて、住宅ローンを組ませてアパートを建てせる。あまりにも大変な仕事なので、ハウスメーカーの営業マンには頭が下がる。確かに、車販売と同様に営業マンの力量は大きく作用するのだろう。将来の金利動向、地域人口の遷移、集客力の変化、減価償却などを25年間近くも見通せるはずはない。1990年から27年たった今、日本の土地神話は崩壊して、住宅ローン金利などは1%となりデフレに喘いでいる。元凶の政府は、信用という文字を印刷した紙(紙幣や国債)を輪転機で大量に発行する。しかし、いくら金融の量的緩和をしても借り手はいないからマイナス金利まで導入した。その結果、地方の体力の弱い地銀や信用金庫は、借り手を見つけるために不良債権になるリスクに目をつぶって、アパート建設にお金を貸し出す。過去の例を見ても、膨らんだバブルはかならず弾けた。歴史は繰り返すというが、愚生から見れば、ほとんど詐欺だ。

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