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2017年7月26日 (水)

REIT指数は今年は無理でも来年以降は改善

1_2 今年に入ってから、J-REIT指数の下げがきつい。REITが売られる分析は、投資信託の解約が多いことが原因だ。どうも金融庁の役人が後先を考えずに市場介入したことに起因する。日銀がマイナス金利で景気浮揚を図っているのに、実務経験もない役人が机上で短絡的な視点で物事をみたからだ。ところで、マイナス金利の効果は出ているのだろうか。黒田日銀総裁は、日銀の長短金利操作で景気や物価が上向いてくれば、金融緩和の度合いが強まっていくという。要するに、名目金利から物価上昇率を差し引いたものが実質金利だ。だから、物価が上昇するにつれて実質金利が低下していく。例えば、実質金利がマイナスであれば、ためていたお金が目減りするはずだ。日本の長期実質金利は、政府の中長期経済財政試算によると、今年あたりから2020年度までマイナスとなる。実際、長期の実質金利は、2017年度にマイナス1.0%になった後、2019年度にはマイナス幅が1.6%まで広がる。もし、これから実質金利がマイナスで、お金が目減りするなら早めに必要なことに使った方がましだ。その結果、消費や投資が刺激されるから景気が後押しされるという。なにか「風が吹けば桶屋が儲かる」というような論理だ。実質金利がマイナスなら一応納得させられる。しかし、愚生ならお金を使ってしまわないで、米国の債券や株に投資するかもしれない。いずれにせよ、物価上昇がない現状では、国債発行残高が膨大なため、政府は日銀に対して長期金利の低位安定を求める。そう考えれば、結果的に低金利を持続させるしかない。それは株式市場やREIT市場にとってよい局面だ。愚生がどう対処すればよいかは、外貨建て株や債券への投資、為替差損が怖いなら利回りが高いJ-REITへの投資も一考だ。地銀などは、より高い利回りを追求して、不動産融資に力を入れていることが、地方でもアパート建設が盛んな原因だ。しかし、利回りを追求して、不動産融資に力を入れすぎれば、債務破たんという新たなリスクを抱え込む。こう考えると、優良な値下がりしたJ-REIT物件は買い場のような気もする。REIT指数は、今年は無理でも来年以降は、改善するはずだ。「たら、れば」が多い推敲のため、愚生は実行するが、一切責任は持てない。
『投資は、さまざまなリスクを正しく認識したうえで、自分自身の判断と責任に基づいて行なわなければなりません。』

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