投資について寸考

　最近、年明けから日本の不動産株が大きくい下落している。三菱地所 ▼22%、▼三井不動産 17%、▼住友不動産 10%、▼東京建物 18%と株価が下がっている。そこで、金利と投資について愚生の頭の中を整理してみた。今、盛んなアパート建設の借り入れ金利は個人であれば約1%くらいだ。例えば、頭金がいくらだろうが1億5千万円を借りたとしよう。原価償却や維持管理費を考慮しない乱暴な採算ベースは、債権と見なして金利1%とすれば150万円/年以上の返済が最低だ。金利が倍の2%に上がれば300万円/年だ。金利が10%から11%に上がるのに対して、低金利の場合の変化率が大きい。ここのリスクを考えないで、騙されてアパート建設をする人が多いようだ。建物が古くなれば家賃が下がることは当然だ。その前に、金利の変化率から言えることは、金利が倍になれば不動産価格は半分に下落しないと辻褄が合わない。債権だと見なせば、2%の金利なら元金は7千500万円で、150万円/年の利息が貰えるからだ。そう考えると、今の低金利下の不動産価格はべらぼうに高いことになる。いや、不動産価格は地方では既に下落しているという反論がある。しかし、金利が2%であれば、土地建物の総計がもっと下がっていなければ投資採算が合わない。日本の低金利は当面続くだろうが、これから先の市場動向を読み込んだ不動産株の下落なのだろう。では、株も大きく下落するのだろうか？株の場合は、各企業の有利子負債や利益率に大きく依存する。例えば、ファナック株などはどうだろう。売り上げに対する営業利益率は、35%と異常に高い。そして、剰余金が1兆円以上もある。この会社が栃木県壬生町にある、売れなかった工業団地をほとんど丸ごと買った。80ヘクタールの購入金額は500億円だったが、無借金で購入した。このような企業では、金利が上がっても全く影響はない。逆に、預貯金の金融収支が改善されるため、利益が増えることになる。金満企業にとっては、金利などは業績に無関係だ。一方、リートや不動産株は事業そのものの借入金が多い。金利が倍になればその分利回りが差し引かれる。利回りが低く、負債の割合を表す数値LTV(Loan to Value)が高いほど株価は下がる。ここまで考えると、日本株であっても借入金が少ない企業の方が安心だ。ただし、ROI（return on investment：資本利益率）が低くなるため、経営者としては褒められない。米国株はどうかと考えれば、米国債券3年物の年利回りは1.47%だが、日本は▼0.12%と更にマイナス金利だ。米国債券10年物の年利回りは2.22%、日本国債10年物は0.3%だ。全体的には米国株のほうが金利上昇に対して強いはずだ。いずれにせよ、株に投資するなら借入金が少なく、勝ち組で利益率が高い企業、SNSやネット通販、ソフト関連会社株が買い安心だ。金利上昇が不安視される中でリスクを避けるならば、個別案件での良否は別として、総じて不動産関連への投資は避けるべきだ。乱暴に並べれば、不動産関連<利益率が高い企業や有利子負債の少ない企業となる。さらに香港市場より、証券取引等監視が厳しいニューヨーク市場や東京市場が安心だ。これは愚生の頭の中での整理であって、今後の予測ではないことを断っておきたい。。