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2017年8月14日 (月)

当たらずと雖も遠からず、予想は簡単

06543_226_072322c8ce0f6348ffb0c4298 最近、不動産バブルの崩壊という記事を目にする。愚生の年代の者は、住宅取得や買い替えが1990年前後の時期だった。愚生の場合は、当時住んでいたマンションが価格上昇で2.5倍近くになった。法令で3000万までの値上がり益は無税だった。それを利用して、高騰していた中古住宅に引っ越した。その後、家を建て直したりしたため、ずいぶんの出費だった。土地バブルは、どんな人にも悪影響を与えたような気がする。土地が上がって、バブル資産が増えたところで、崩壊すれば元の木阿弥だ。土地成金で、お金や金地金に換金して30年近く貯めていた人は少ないだろう。愚生の知り合いで、二、三うまく運用した例は聞く。その人は、家が借地だったので土地が高騰して買えなかった。しょうがないので、郵便局の固定金利の商品を購入したという。確かに、当時8%くらいの金利だから20年満期の商品なら、4~5倍にもなっただろう。一方、初めて高額な郊外の戸建て買ったひとは、古くなって売却をしようにも売れない。無理に売ろうとすれば、土地値で購入時の四分の一とか五分の一でしか売れない。それでも、大都市近郊ならでの話だ。田舎では、買い手がいないため価値自体が問われる。しかし、国税庁が発表した2017年分の路線価格は、一部の地域でバブル時代を彷彿させた。32年連続で全国一となった東京・中央区銀座5丁目銀座中央通りの「鳩居堂」前は、1平方メートル当たりの価格が4032万円。過去最高だったバブル崩壊直後(1992年)の3650万円を上回った。そして、地価上昇が大都市から地方の中核都市に広がっている。路線価の上昇に敏感に反応したのが、REIT市場だ。不思議なことに総合的な値動きを示す東証リート指数は値下がりが続いた。7月14日の東京市場では1620.38となった。2015年9月中旬以来、1年10カ月ぶりの安値をつけた。REIT指数の下落の背景にあるのは、不動産市況の過熱に対する警戒感も一因だと言われる。鳩居堂前の路線価格がバブル直後の水準を上回ったことで、バブルの様相を呈してきたと判断する投資家が増えた。なぜなら、鳩居堂前の路線価は、2012年と2013年は2152万円と横這いだった。2014年からは、右肩上がりの上昇を辿る。4年間に1.8倍に高騰した。地価を押し上げた要因は何か。それはチャイナーマネーだといわれる。やはり、2013年9月に東京オリンピックの開催が決定したとこに起因するようだ。中国の新興成金たちは、東京湾岸エリアの超豪華マンションを次々と買い漁った。日本の税制では、不動産を購入後5年以内に売却すると売却益の35%の短期譲渡の税金。5年以上経過すると長期譲渡で税率は21%に減額される。彼らが考えている売り時は、購入から5年後である2018年後半から19年前半らしい。中国の新興成金たちが爆買いした湾岸エリアのタワーマンションを売却するのを引き金に、チャイナバブルの崩壊が始まる。不動産バブルの崩壊は近いと警鐘する説は多い。「風が吹けば桶屋が儲かる」という推論とも思えるが。愚生か聞く日経ラジオに出演するファンドマネージャーは、銀座で起きている不動産バブルは金余りを背景としたブローカー同士のキャッチボールだという。把握しようはないが、少子高齢化と郊外の住宅地の下落から考えれば、都心の急激な土地高騰はバブルに違いない。いずれは、崩壊する。上がりすぎた物は、必ず下がる。少子高齢化で、住宅地不動産の下落は郊外では加速する。郊外のアパート建設は、家賃相場の暴落で破たんする。こう考えれば、当たらずと雖も遠からず、先の予想は簡単なことだ。

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