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2017年10月21日 (土)

アパート建設バブルにも終息の兆しが

Pb12 今週、九州を旅行したが、どこに行っても都内と同様に新築アパートが目立つ。春先に旅行した山陽・山陰地方も同様だった。そして、大東建託という看板も多数見かけた。大東建託といえば、賃貸住宅の管理戸数では業界トップだ。供給ベースでも業界第2位の大手だ。特徴は、自社が建築した賃貸住宅を借り上げて、入居者募集から建物管理を引受ける。昔のワンルームマンションのような、収益保証型のサブリースを行っている。建築主の建設目的は土地の相続税対策だ。ただ、低金利を背景に人口減少が続く地域の田んぼや空き地にまで建てられた。アパートバブルを牽引したのが、地銀勢だといわれる。長短金利差が縮小し、日銀のマイナス金利が導入されて、簡単に稼ぐ方法が無くなったからだ。収益を穴埋めするため、全国の地銀が一斉にアパート融資に動いた。2016年末のアパートローンの融資残高の15兆円弱は地銀の融資だ。しかし、愚生の経験であってもパブルは必ず弾けた。当然だろう。今回のアパート建設バブルにも終息の兆しが見えきた。それは建設過多で、地方では空室が埋まらないからだ。その対策として、一定期間の無料貸しをする賃貸アパートさえ出てきた。日経新聞に載った例では、「JR栃木駅(栃木市:県庁所在地は宇都宮市)から徒歩30分。空き地や山々に囲まれたある地域には、アパートの入居者を募るノボリや看板がわずか数百メートルの範囲に8本も立っていた。今夏に完成した新築の物件20部屋弱のうち、9割ほどは埋まっていない。不動産店に問い合わせると、今ならキャンペーンで2年間は賃料を毎月5千円下げる。」という。愚生も初めて耳にする「フリーレント」サービスという制度だ。不動産業界は空室が埋まらない場合、1~3カ月の無料貸しをしたうえで契約に結びつける。そのフリーレント制度を付与した賃貸アパートが、千件以上も出ているという。国土交通省の調べでは、2016年度は全国に43万戸弱も供給されたアパート建設も、28都道府県で対前年比の着工数が減った。最大の減り幅は、栃木県の▼53%減だ。郊外エリアの需要は完全にピークアウトしたようだ。テレビのアパートローンの宣伝に、「頭金がなくても、土地がなくても可能」という文言が並ぶ。馬鹿げた宣伝だ。営業の提示するアパート経営の返済シミュレーションには、節税効果ばかりを強調し、将来の空室リスクを十分に説明していないのだろう。金融庁は顧客本位の業務運営を地銀に求めているが、どれほど効果があるのだろうか。都心部のアパート需要は残るが、人口減少が加速する地方で年間数千戸単位の新規供給を続けることが不条理なことは誰でもわかる。しかし、愚生の田舎の近親者も、大きなローンを抱えてアパートを建設した。棺桶に足を突っ込んでいることを忘れているようだ。愚生にできるリスク管理ときたら、できるだけそういう人と関りを持たないことぐらいしかない。1980年後半からの土地バブルは、多くのサラリーマンに逆資効果の苦労を強いた。しかし、今回は土地成金だった人たちが、溺れて喘いでいるのだから始末は良い。こう考えると、バブル期に借地継続して土地を買わなかった人の先見性に頭が下がる。

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