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2017年11月28日 (火)

借金をしてマイホームを買うべきではない

Img01 マイホームは「持ち家」と「賃貸」のどちらがトクかという議論は、これまでも散々繰り返されてきた。愚生のように、1980年代後半の土地バブルを経験した者には、複雑な思いがある。戦後、一貫して土地の値段は、都市化や核家族化で上昇してきた。1990年から27年間もデフレで土地が下がり続けたとしても、終戦時に比べれば何十倍も高い。過去のことはともかく、現時点ではどうなのだろうか。愚生の生まれた北陸地方では、「男が一人前だと言われるには、最低でも50坪以上の一軒家を持つ」ことだと言われた。いつまでも賃貸住宅に住んでいると、甲斐性がないと世間から白い目でみらる。ただ、田舎を出てから約半世紀も経つから、昨今の評価は判らない。一方、土地が高い東京であっても、しっかり仕事をしていて、それなりの家庭を築いている人のほとんどは持ち家だ。特別の理由がない限り賃貸暮らしを続けているのは少数派だ。住宅というのは、雨露をしのぐ安眠の場所だ。それと、虚栄心を満足させるための手段でもある。そうは言っても、固定資産税や維持管理を考えれば、身の丈にあった器にしか入れない。一般人が田園調布の邸宅を手に入れても、維持管理に困るだけだ。大邸宅に住めば、家事を手伝ってもらう人を雇わなければならなくなる。よほどの富裕層でない限りは不可能だ。都会なら、一人当たり25平方メートルから35平方メートルくらいの広さとすれば、4人家族で暮らすなら120平方メートル(建坪40坪)前後が平均的だ。それ以上となると、子育ても含めて、住宅の取得や維持管理に相当の労力がいる。ところで、日本では13%余りの住宅が空き家になっていて、それが今後どんどん増えていく。つまり、住宅は余るわけだから資産価値は低下する。現に、日本全国で住宅を含めた不動産の価格は下落している。不動産の価格自体が上昇しているのは、東京や神奈川、京都や大阪、仙台、福岡といった特殊な事情がある一部の地域の、限られた場所だけだ。その他の不動産のほとんどは、その資産価値を落としている。そして、当たり前のことだがこれからも続く。不思議なのは、こういう時代でも30年ローンを組んでマンションを買おうとしている人が多くいることだ。さらに、最近は収入もないのに借金をしてまでアパート建設をする。いずれにしろ、日本では人口減少とさらなる少子高齢化が進む。移民政策でもないがぎり、住宅需要は減り続ける。需給を考えれば、住宅価格の上昇などは絶対にありえない。不動産の資産価値は下がり続けるということは、30年ローンで購入した住宅の市場価格が購入時よりも上がることはない。先進国では、デフレでマイナス金利まで導入している。インフレで円が暴落したと仮定しても、金利が跳ね上がるため相対的に価値が上がることはない。短期的な需給だけに囚われると、目の前で起こっていることしか判らない。例えば、東京の都心やその周縁ではマンションが値上がりしている。2013年以来、マンションの価格は新築も中古も上がっている。だから、多くの人はこの流れが今後も続く、と考える。あるいは、オリンピックが終わるまでは・・などという根拠のない妄想を抱く。需給が崩れた中古マンション市場では、2017年に入ってから緩やかな下落が始まったという。郊外や地方では、不動産の下落というより買い手がいないため取引自体がない。愚生の場合だが、2012年頃に都内のマンションや都下郊外の住宅地を売却することさえ一年以上も時間を費やした。こういった現実は、当事者以外は知らない。例えば、一般の人が目にする不動産ポータルサイトでの価格はただの「売却希望額」であり、実際に売買が成立した「成約価格」ではない。実際に取引が成立しても、売却希望価格と成約価格には大きなギャップがある。買う方の立場を考えれば容易だ。虎の子の現金を、換金性が薄い不動産と交換することになる。現金であれば、旅行をしたり、美味い物も買える。しかし、一旦不動産にすれば、価値はないとは言わないが、万人に必要なものではない。デフレ下での買い手は、地上で一番買い得だと自分が納得するまで判を押さない。こう考えれば、自分の住宅を購入するために30年もの返済義務を伴うローンを組むだろうか。自宅ならまだしも、借金をしてアパート建設など考えられない。住宅メーカーは、戸建で収益が得られないため、詐欺まがいの勧誘でアパートを建てさせる。今期決算を見れば、戸建てが主力なミサワホームは、業績を落としている。一方、アパート建設が主力な大東建託やアパート建設に注力したダイワハウス、積水ハウスなどは好決算だ。愚生の人生を振り返っても、30年もの長期に渡って確実なものなど何一つなかった。東芝のような大企業でさえ、存続の危機だ。ローンを組むため、金銭消費貸借契約にハンコを押せば返済義務が発生する。日本では、お金を返せなくなったら時は、米国よりひどい状況に陥る。銀行が抵当権を実行し、そのマンションを競売にかけて、ローンの残債を回収する。米国なら、売却金額が負債に満たなくとも免罪される。日本では、競落額がローンの残債を下回る場合は、借金がそのまま残る。つまり、返済義務は消えない。そうなれば自己破産しか救済の道はない。ただし、畠山みどり小林旭加山雄三など生活力のある人は、自己破産が認められないため働いて弁済した。千昌夫などは、とうてい返済しきれない額のため、銀行は一生働かせて、少しでも埋め合をさせる。この状況下では、一般人はリスクまで背負って、マイホームを買うべきではないという結論になる。ただし、成功者が自己顕示欲のために家を買うのは別の話しだ。

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