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2018年1月11日 (木)

日本のこれからの不動産市況

20170321_wb_gw01_9 一昨日あたりから、米ドルに対して円高傾向を示している。日銀の国債購入額の減少で、金融緩和が後退するとの予想からだろうか。それとも、仕掛け的に円売りポジションを解消しているのだろうか。この先、金利が上昇した場合、不動産市況はどのような影響をうけるだろうか。真っ先に予想されることは、住宅ローンや不動産投資ローンの金利の上昇だ。長い間低金利で推移してきたローンが上昇に転じてくる。そうなれば、ローンを組んで戸建住宅やマンション、アパートの購入や建設をしようとする人の割合は減ってくる。買える人が少なくなれば、住宅デベロッパーは在庫を抱え込まないよう販売価格を下げ、用地仕入れも抑え気味にする。REITなどの投資物件は、相対的利回りの高さで好調な価格推移をしてきた。しかし、金利が上昇すると利息負担の増加や収益の減少から、一気に下落する恐れがある。こう考えると、金利上昇は不動産市況にとって逆風の面が多い。他方、不動産価格が下がるため、投資家にとっては良質な物件が安く買えるチャンスかもしれない。特にローンなし・キャシュで買う人にとっては、金利が上がることは好都合だ。これまでは、どうだっただろうか?都内の新築・中古マンションの価格は、金利低下を弾みに上昇基調だった。東京五輪と円安を背景に東京の不動産を購入したのは海外の投資家だ。北京五輪開催の中国では、北京と上海の不動産価格が過去10年で400%も上昇したと報じられている。その成功体験からだろうか、中国富裕層が東京エリアの高額物件の不動産を購入してきた。一方、ロンドンも北京と同様、不動産価格の高騰が確認されている。ロンドン五輪公園周辺の1戸当たりの不動産価格は、五輪招致決定後から約10年で84%も上昇したという。どちらも、五輪開催によって拍車がかかり、価格高騰を引き起こした。しかし日本は、2019年10月に消費税率10%への値上げがある。それを考慮すれば、2020年の東京五輪開催前に海外の投資家たちが不動産物件を売却し、市場価格が値崩れする可能性は大きい。いずれにせよ、東京五輪後、金利上昇、少子高齢化、消費税増税とくれば、不動産市況がどんな動きをするのか簡単に予想ができる。自宅をキャシュで買う人にとっては、良好な物件が安く買える。一方、不動産投資してきた人にとっては、LTV(Loan to Value)が上がり苦しくなる。土地バブル後のように、評価額が借入額を下回ることさえある。金利上昇→為替円高→不動産暴落→株安→購買力の低下と悪循環に陥らなければと思う。気の早い愚生は、過去にも「風が吹けば桶屋が儲かる」という発想で失敗した。しかし、それによって被害を最小限にして救われることも多かった。一寸先は闇という諺がある。先々のことは判らない。しかし、どう転んでも良いように心がけなければならないと思う。

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