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2018年4月 3日 (火)

昭和四十年代の南武線は木造の電車

Middle_1314277424 川崎市の背骨のように、川崎駅から立川駅まで走る路線を南武線と言う。昔は多摩川の砂利を採取して運搬する目的で敷設された。その後、1930年代以降、沿線には日本電気、富士通、東芝(川崎駅、鹿嶋田駅、溝の口駅)、沖電気、日本フィルコン、富士通機電、富士通電装、富士通アイソテック(黒沢通信)、ゼネラル、不二サッシ、東京機械製作所などが進出して、沿線の人口が急増し、南武線はその通勤客を運ぶ路線となった。愚生が勤務したF社は、川崎市中原区にある武蔵中原駅前にあった。愚生の時代は、F社の入社試験は川崎工場が会場だった。昭和四十年代の南武線は、木造の古い型の電車だった。そして、電車の走る間隔が長いため、乗り遅れると次の電車が来ないので大変だと助言された。その南武線沿線は、多摩川の砂利を採取していたせいか、朝鮮人が多く住み着いていて住宅地には向かない地域だった。沿線で開業している飲み屋の店主などは、ほとんど半島出身者だったと思う。そして、南武線沿線の高津区や川崎区には朝鮮人学校があった。そういうこともあってか、古い時代のF社従業員は、南武線沿線には住まずに、東横線、田園都市線、小田急線沿線、京王相模原線などに住んでいた。愚生の勤務した武蔵中原駅の南隣に、東横線と交差する武蔵小杉駅があった。当時は、裏にダイエーなどがあってゴミゴミした地域だった。その後、地域全体の再開発で、横須賀線が停車するようになり、東京駅に直接乗り入れが可能となった。そのせいで、今では超高層住宅(タワーマンション)が次々に建設された。武蔵小杉駅近くには新しく建った20階建て以上のマンションは11棟にのぼる。中原区の人口は10年前の2008年と比べ15%増の約25万人にもなった。街並みはすっかり変わり、地価が高騰し、住んでみたい地域の常連にも名を連ねる。愚生が元住吉に住んでいた頃と隔世の感がある。しかし、武蔵小杉駅にはさまざまな歪も生まれている。早朝の駅には、長蛇の列がJR横須賀線改札口から伸び、入場待ちの列は駅に隣接するマンションの敷地にまで及ぶ。また、横須賀線は上下線とも同じホームを使っており、通勤時間帯には人がすれ違うのもやっとだ。子どもを育てる環境も厳しく、保育所に入りたくても入れない。愚生の小さい頃の川崎市と言えば、工業都市で公害のメッカ、そして川崎駅近くの堀之内や南町は関東有数のソープ街として有名だ。いつのまにか、その川崎市のイメージが、朝鮮人街や公害の街から高級住宅地に変わってしまった。ところで、川崎市の変貌に限らず、土地相続などで更地に賃貸アパートを建設する流れが止まらない。その結果、サブリース問題で自己破産した家主は多い。それに輪をかけてもっと酷い話が、シェアハウスだ。かぼちゃの馬車というネーミングで女性限定のシェアハウスの広告を目にする。ビジネスモデルは、基本的には新築ワンルームや賃貸アパート建設と同じだ。というより、それを更にひどくした感じだ。新築ワンルームの場合は、新築なのでプレミアム価格ということで高い金額で売り出す。一般的には時価の2割~3割程度の利益を上乗せする。だから、2,000万円の新築ワンルームを売れば会社は400万~600万の利益を得る。今回のシェアハウスは、この業者の利益のさじ加減がかなりひどい。1件1億5,000万程度のシェアハウスの実際の評価額は8,000万程度。実に倍の価格で売りつける。そして、この利益がサブリース家賃の初期の原資となる。5万の家賃で貸す部室を、利回りを合わせるためにサブリースで7万の家賃を保証する。短期で赤字垂れ流しを防ぐために、すぐにオーナーに家賃の減額を要請する。30年間減額無しの家賃保証の覚書を交わしていたとしても減額は可能だからだ。サブリース会社は、借地借家法を盾に周辺相場に家賃が合わないなら減額修正は可能だ。オーナーに、サブリースを著しく安い額に抑えて継続するか、家主が自分でシャアハウスを貸すかの選択を迫る。まさに、賃貸アパートを建てさせる手法と同じだ。騙させる方が悪いと言えばそれまでだが。愚生も若い頃に、ワンルームマンションに投資した経験がある。二十年間持っていて売却したが、全体の収支はトントンだった。業者が高値で売りつけてサブリースをする詐欺まがいの手法は当時も全く同じだ。ただ、1980年後半の土地バブル以前は、インフレになることは当たり前だと思われていた。だから、家賃が下がるデフレ現象など、一切考慮されていなかった。そのワンルームマンション投資と、アパート建設やシェアハウス投資の大きな違いは、借入金額が億単位で大きいことだ。これでは、失敗すれば自己破産に堕ちいってしまう。
『サブリース賃料の減額請求』
「サブリース契約を含む普通建物賃貸借については、経済事情等に鑑みて現状の賃料が不相当な水準となった場合に契約条件を見直し、賃料の増減が請求できる権利がある」という最高裁の判例がある。そのため、たとえサブリース契約書に記載された約束事であっても、訴訟に至った場合は民法が優先され、保証されたはずの賃料が減額される。
『サブリース契約が中途解約』
契約書に30年間中途解約しない旨が明記されていても、前述の減額請求権と同様に、サブリース会社を含む賃借人による中途解約が民法で認められている。即ち、「中途解約や賃料減額はしない」と契約書で交わした内容であっても、サブリース会社の都合が悪ればいつでも解除できる。

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