« 来季プレーするなら自由契約を望むのが道理 | トップページ | 古今東西、最後に笑う者が最もよく笑う »

2018年5月 6日 (日)

J-REIT投資は要注意

Pb14  国内J-REITは、多くの投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設などの不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する。この指数が、昨年は一年を通じて下落した。もう、国内の不動産投資など絶対にやってはいけないと思っていた。ところが、不動産大手3社(三井不動産、三菱地所、住友不動産)の連結営業利益が2019年3月期に過去最高を更新するという。雇用の増加や働き方改革を背景に企業のオフィス需要は旺盛で、保有物件の賃料が上昇しているからだ。都心で大型の再開発ビルも相次ぎオープンするが、いずれもほぼ満床で開業を迎える。3社そろっての最高益更新は3期連続となる。業績をけん引するのはオフィスビルの賃貸事業だという。東京都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の3月時点の平均空室率は2.8%と10年ぶりに2%%台に低下して活況だ。大手企業やIT企業を中心に、社員が働きやすいオフィスを求めて移転・拡張する動きが活発で、既存ビルで賃料の引き上げが進む。愚生は、賃貸アパート建設で大東建託や大和ハウス、積水ハウスなどが最高益なのは当然だと思った。しかし、J-REIT指数が下落している中、都心の不動産業者の賃貸業も儲かっているとは思わなかった。こう考えると、先行きの米国債の利上げがJ-REIT指数を押し下げているようだ。10年物の米国債が3%まで上昇してきた、J-REITの主な投資家が欧米人なら為替リスクが伴う4%程度の利回りのJ-REITでは魅力が薄いようだ。今年は都心で大型ビルが相次ぎ完成する。三井不動産は今春の東京ミッドタウン日比谷に続き、日本橋などで複合ビルが開業する。三菱地所は丸の内、住友不動産は大崎や御成門でビルが完成し、いずれも開業時点でほぼ満床だ。そして、新駅ができる田町-品川間の大規模開発もある。今後、新しいビルへの移転に伴いテナントの退去が増える。今は退去後のスペースも旺盛な需要に支えられて順調に埋まりそうだが、今後の大量供給で2018年末にかけて需給が緩み、その先も見据えれば賃料が下落に転じる可能性は大きい。北陸新幹線や上野東京ラインなど交通網の発達で、地方都市の機能が都心に吸い寄せられることでのオフィスビルの需要は大きい。ただ、いつまでも続くわけでない。こう考えれば、オフィスビルの需要は大きいが、東京五区だけに限った話しになる。そういう目で見れば、買えるJ-REITも限られてくる。

|

« 来季プレーするなら自由契約を望むのが道理 | トップページ | 古今東西、最後に笑う者が最もよく笑う »

日記・コラム・つぶやき」カテゴリの記事

コメント

コメントを書く



(ウェブ上には掲載しません)




トラックバック


この記事へのトラックバック一覧です: J-REIT投資は要注意:

« 来季プレーするなら自由契約を望むのが道理 | トップページ | 古今東西、最後に笑う者が最もよく笑う »