残されたオーナーはどのようにしていく？

シェアハウス「かぼちゃの馬車」のスマートデイズは経営が立ち行かなくなって破綻した。普通のサラリーマンに、割高な1億円を超えるシェアハウスを何千棟も販売した。残されたオーナーは、今後どのようにしていくのだろうか。物件の価値は、実売価格よりも3割から5割以上も低いのが実情だ。可能なら、社員寮などとして一括賃貸が良いだろうが、借り手は容易に見つからない。また、返済先は今問題になっているスルガ銀行だ。借入金利は平均で3.5％と高い。スルガ銀行の不備もあるなら、金利をほぼゼロに近い数字まで下げてもらう交渉をすることも一考だ。しかし、借りた元金は返す必要がある。時間をかけて返済し、更地価格まで残債が減った時点で売却するしかない。または、シェアハウスを任意売却後、残金を分割で返済する方法が妥当だ。契約だから、購入した投資家にももちろん非はある。不動産投資をしっかりと学び、シミュレーション計算ができれば、このような物件には決して手を出さない。銀行が融資をするくらいだから、間違いのない物件だろうなどと、安易に考えたことが問題だ。スルガ銀行は、地方の不動産購入に対しても、金利4.5%程度で貸し出している。地方のRC構造のマンションなども、今回のかぼちゃの馬車の投資家と同じくらい危険がある。さらに、愚生が旅行して散見した二、三階建ての賃貸アパートも問題だ。島根県や鳥取、香川、徳島、淡路島にまでにも多数建設されていた。これに伴う、不動産のサブリース（転貸借）契約を巡るトラブルも増えている。アパート経営などで、リスクを伴う仕組みを十分に理解しないで締結する人が多い。日経新聞には、ローンで不安だという、東京都内の40歳代の男性の話しが載っていた。70歳代の父親がアパート3棟を建て替え、不動産業者とサブリース契約を結んだ。業者に一括して借り上げてもらい、入居者にまた貸しする内容だ。ところが建て替えから10年近くたち、入居者を確保していくため家賃の減額を求められる可能性が出てきたという。その男性は建て替え時の借入金の連帯保証人になっており、賃料収入の目減りは本人にとって死活問題だ。「長期間借り上げる」「安定した家賃収入を保証する」などを謳うハウスメーカーとタイアップして、建設資金を地銀が融資する。アパート経営は、経済状況などで入居率が悪くなったり家賃相場が下がったりする。老朽化した建物の修繕対応も欠かせない。借り手がいなければ、借り上げ業者から途中で家賃の減額や解約を迫られる。そして、建設した際の借入金の返済に行き詰まるというのがトラブルの例だ。業者と締結する契約は、アパートの借り上げ賃料が決められていても、同時にその期間中の賃料の減額請求ができるといった条項が入っている。業者がリスクを背負わないようにしているためだ。借地借家法は一般に貸主よりも立場が弱い土地や建物の借り手を守る法律だ。サブリースの関係図でみると、個人の所有者に対して借り手は業者だ。同法が定める賃料減額請求権を業者が行使できる。国土交通省の登録業者の管理するサブリース物件戸数は2017年末で290万を超えるという。これが金融破綻すれば、大変なことになる。愚生の知り合いも、年金生活者なのに多額の資金を借りて投資している。時は得難く失いやすしなどと急かされて安易に賃貸アパートを建てれば、「道理を破る法はあれども、法を破る道理なし」と自己破産の道に進むしかなくなってしまう。