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2018年6月17日 (日)

古い集合住宅はほっておくしかない。

Pb13 日経新聞の調査によると、老朽マンションが地価の押し下げ要因だという。集合住宅密集地の過去10年間の地価を調べたところ、平均築年数が40年以上の地域は約9%下落。かつて、都市人口の受け皿だった郊外物件が、老朽化して評価額が下落した。全体の集合住宅に占める築40年以上の物件は1割強もある。ほとんどが、1981年(昭和56年)以降の新耐震基準を満たさない不適格住宅だ。本来なら建て替えが必要だが、ほとんどが放置されたままだ。はっきり言って、自宅目的では売買の対象とはならない。投資物件として、短期に回収できる割安価格なら成立する。昨今のように、新規の賃貸アパート建設が進めば、老朽化物件は借り手がなくゴーストタウン化する。周辺物件が古くなるほど、その地域の地価も下がる傾向だ。その結果、老朽マンションの集積地は住民の高齢化も進み、人口が減りやすい。それは、商業施設や交通網にまで影響する。千葉県などの埋め立て地や、交通の便が良くない地域の団地群はその傾向が著しい。実例として載っていたのは、JR松戸駅から車で約20分の小金原7丁目。近くに日本住宅公団(現都市再生機構)が1969年(昭和44年)に賃貸を含め3千戸以上を建設した団地がある。ここ10年間の地価下落率は26%。築40年以上の地域で最大の下落だった。土地バブル期だった1990年頃からの下落率は、いったいどのくらいなのだろうか。確かに、周辺地域の65歳以上の高齢者比率は48%というから、購買力は著しく劣る。人口は10年前より2割減。当然、粗利益が高い高級食材は売れない。千葉県の我孫子市や船橋市、千葉市、そして埼玉県狭山市なども同様らしい。横浜市の港北ニュータウンや東京郊外の多摩ニュータウンも程度の差こそあれ、同様の傾向を示すだろう。区分所有の集合住宅の建て替えなど、事実上不可能だ。そんな労力を費やすなら、二束三文で売却して転居した方が良い。愚生も自治会長時に、古い分譲住宅の私道移管作業の窓口をしたことがある。痛感させられたのは、住民の所得や教育レベル、居住年月、そして個人の性格というか協調性などで、価値観が大きく違う。その経験から思ったことは、人は本音と建て前は大きく違う。最終的に、本人が損か得かでしか物事を判断しないということだ。日経新聞には提言もあったが、解決は容易ではない。愚生が思うに、古い集合住宅はほっておくしかない。越後湯沢のリゾートマンションと同様に、所有すれば管理費を払うという負債が付きまとう。その結果、マイナス資産だとの認識が共有化され、1円で売買されるようになる。そうなって初めて、更地にして大規模開発が可能となる。ただ、少子高齢化の昨今、それほどまでして住宅の建て替えが必要なのだろうか。そう考えれば、日本での不動産への投資は都心の一等地以外は不適だ。ハウスメーカーに騙されて、郊外に賃貸アパート建設をするなど、愚の骨頂だ。ケースは違うがカボチャの馬車の二の舞だろう。

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