10年後のアパート状況はどうなるだろうか？

シルバーライフになって、旅行好きな愚生はいろんな地域に出かける。そして、いつも不思議に思うのは、少子高齢化のさなかに、多くの賃貸アパートが建設されていることだ。ただ、最近になってからは建設中の工事が少なくなったような気がする。そう思って調べてみれば、「賃貸用のアパートは、遥かに賃貸需要をオーバーするペースで建てられていたが、急に減速している。」という記事がある。やはり、事実のようだ。賃貸用のアパートの建設ラッシュは、どうも終わる可能性が大きい。これからは、むしろ建設後の問題の発生が怖い。その問題とは、相続対策のために賃貸需要を無視して建てられたため、空室リスクが発生するからだ。2017年12月に国が公表した住宅着工戸数によれば、主にアパートの貸家建設は、7ヶ月続けてマイナスで、前年同月比▼3%のマイナス。季節調整済みでは更に少なくなり、▼9.8%のマイナスだ。ただ、減ったと言ってもこれまでの増加数を考慮すれば、今もなお大量に賃貸アパートが建設されている。賃貸アパート建設の最盛期は、2016年で前年同月比△10%台の伸びがあった。特に、銀行の収益がマイナス金利になって苦しいため、アパートローンに拍車がかかった。銀行は融資を増やすために、不動産業者と手を組んで貸し出しを増やした。しかし、過熱し過ぎに危機感を持った金融庁が、行政指導を行ったことによって融資が減って着工件数も低迷してきた。今後、過剰な賃貸アパートのつけが、何年か経ってから湧き出る。そもそも、大量の賃貸アパートが、賃貸需要を度外視して建てられたからだ。日本は、少子高齢化で人口が減ってくる。人口が少なくなるのは、人数のみが同じ状態で少なくなる訳ではない。人は経済活動によって暮らすため、ある程度人がいなければ経済を保てない。そして、人はより便利なところに移る。その結果、人口が少なくなることは、人口動態が同時に変わる。それでは、10年後のアパート状況はどうなるだろうか？10年後、賃貸アパートとして地方都市の郊外に建てられた一部のものは、賃貸需要が非常に少なくなる。つまり、空室が大量に発生する。この空室リスクは緩やかに進むので、実際の状況を把握するまでに時間が相当かかる。最近、賃貸アパートとして建てられたばかりのものは、入居者を募るとすぐに集まる。しかし、本格的に人口が少なくなるのは今からだから、10年後には状況が全く違っている可能性がある。異変が初めに現れるのは古い賃貸アパートだ。初めは空室が1ヶ月で埋まっていても、そのうちに空室が数ヶ月しないと埋まらなくなる。そして、古い賃貸アパートの場合は、空室がいつまでも埋まらない。しばらくこのような状況が続いて、そのうちに、従来は新築であった賃貸アパートの場合でも空室になってくる。人口が本格的に少なくなったところでは、銀行が融資した資金を回収することができなくて、物件の一部は不良債権となる。銀行は土地バブルが崩壊した後、不良債権のために苦しんだ。今度は地方銀行で、同じような状態になる可能性がある。1980年代後半の土地バブルを経験した愚生の目には、欲の皮が突っ張った懲りない面々がまた同じことを繰り返している。そもそも、最大手の大東建託の決算を見れば、粗利益が四割近くもある。いったい、誰のお金が吸い取られたのか考えれば、将来破綻するのがわかりそうなものだ。相続税を素直に払えばよいものを、借金をして不要な物と交換する。それも、8％の税金と40％の手数料を払ってだ。全額ローンなら、銀行から借りた半分のお金が無くなったことになる。欲の皮が突っ張ると盲目になるのだろうか。