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2019年2月 6日 (水)

柳の下に二匹目の泥鰌がいるだろうか。

In60 金融緩和の金余りのせいなのだろうか、日本の首都圏を中心に、不動産価格が高騰を続けてきた。東京の地域限定の局地バブルともいわれる。しかし、ここにきて新築マンションの契約率が50%割れを記録するなど不況感がともなってきた。愚生宅の近くでも、高額なマンションが先着順で売り出されている。いずれは、この不動産局地バブルの崩壊が起きるだろう。不動産価格の高騰は、2013年のアベノミクス開始からだ。異次元金融緩和で、マイナス金利政策までとっている。貸し出し先がなく、長短金利差で稼ぐ銀行は青息吐息だ。ただ、少子高齢化の日本では、どこの不動産でも買えるわけはない。実需のない地域物件には、買い手はつかない。売買は、実需のある主に東京の都心とその周縁、城南エリアなどの地域限定だ。しかし、その局地バブル地域の影響で、大阪市内や東京の近郊でも新築マンションの販売価格が2割程度上昇した。そのため、販売は絶不調という状況らしい。竣工後の完成在庫の割合が急上昇している。かつて、1980年代後半からの土地バブル、2005年から2008年頃にはファンドバブルがあった。その当時は、日本国内の不動産が買い漁られて高騰した。しかし、米国発のリーマンショックにより一気に崩壊し、マンションデベロッパーの多くが倒産した。今回は、米中貿易戦争やイギリスのEUからの離脱といった爆弾を抱える。それは、アメリカにも少なからぬ影響があるはずだ。アメリカの経済が減速することが、日本経済に悪影響を与える。その日本の不動産市場は、すでにピークアウト感が強い。昨年の「かぼちゃの馬車・スルガ銀行事件」によって、個人向け不動産担保融資が引き締められた。その結果、買える人が少なくなるから、個人投資家向けの収益物件はハッキリと値下がり傾向を示す。中古マンションも、仄聞する成約価格は下降線をたどっている。また、このままでは10月から消費税が上がる。そうしたことを勘案すれば、2019年中、遅くとも2020年の後半にはバブル崩壊が起こる可能性は高い。今は、過去2回のバブル末期と同じ状況だ。では、その後にどんなことが起きるのだろうか。不動産投資ブームで資産を拡大させた個人投資家(サラリーマン大家など)の大量破産が発生する。それに伴う自殺も急増するだろう。また、経済合理性を欠いた水準まで値上がりした湾岸エリアのタワーマンションが暴落する。リート(不動産投資信託)は、資産価格の急落が起き、LTV(ローン・トゥー・バリュー:総資産有利子負債比率)の上昇で、資産内容悪化から利回りが上昇する。その反動で、リート(不動産投資信託)は暴落する。都心エリアでは局地バブルで値上がり傾向を続けた中古マンションが市場取引価格でも暴落する。これは、つい最近の局地バブルで起こったことの揺り戻しだ。株や不動産の暴落で、デフレスパイラルが起きても、金融緩和が限界にきているため施策はない。そう考えれば、自殺者が出るかもしれないが、株や不動産を暴落させてバブルを一気に潰すしか策はない。愚生も、キャシュ比率を高めて、暴落した株やリートを買う準備しよう。2009年のリーマンショック後は良かった。柳の下に二匹目の泥鰌がいるだろうか。

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