株も不動産も暴落することは考えにくい

昨日、新元号「令和」が発表された。平成までは、すべて中国の古典に由来したという。今回は、出典を国書の万葉集から選ばれた。これまでの元号は、君主にとっての政治的な理想だったが、万葉集から引いた「令和」には政治性が感じられないという。ただ、記述が少ない国書は出典になじみにくいと批判する声もあるようだ。藤原氏との政争に敗れ九州・大宰府に左遷された菅原道真にゆかりがあるともいう。ところで、今日満13歳の誕生日を迎える愚生宅の猫の名はRYRIだ。REIWAは音が重なるさめ親しみ易さがある。賛否両論はあるようだが、愚生宅の猫に因んだ音のため良い元号だと思う。昨日の米国株式市場は上昇して終了した。中国製造業購買担当者景気指数（PMI）のほか、米ISM製造業景気指数が堅調だったことで世界経済の減速に対する懸念が緩和された。S&P500種は昨年9月に付けた終値として50日移動平均が200日移動平均を上回る「ゴールデンクロス」のパターンを示している。こうしたテクニカルなシグナルは短期的に株価が一段と上昇することを示している。株式市場のストラテジストは、「中国の指標が上向いたことで、リスク選好度が回復した」との見方をしている。株が上がると、寝起きの気分がよい。単純な男だと言われても、事実だからしょうがない。数日前は、長短のイールドカーブが逆転したと騒いで株が下がったことは忘れられたようだ。ただ、国内での金余り状態は続いているようで、貸出の伸びが大きいのは不動産と個人向けのようだ。特に不動産向けは黒田緩和の開始から4％台の伸びとなり、2016年にイールドカーブ・コントロールを開始してからは5-7％台へとより伸張している。個人向けの中身は、住宅ローンと消費者ローンが主である。そう考えれば、緩和マネーの多くが不動産市場に流れ込んでいる。事実、愚生の住む当たりの新築マンションでも異常に高い価格で売り出されている。利回り3％以下、投資資金の回収に40年近くもかかることから算盤が合わない。いずれ正常化に伴うバブル崩壊で、購入者の大半はいずれ大損するだろう。1990年の土地バブルの二の舞のようだ。しかし、現実問題として銀行がさらに貸し出しを増やそうとすると、定期収入が見込め、担保設定もしやすい不動産向けに偏ってしまうようだ。これでは、賃貸アパート建設が止みそうもない。ここ数年の地価動向は、都市部の商業地を中心に上昇傾向にある。6大都市・商業地の市街地価格指数は、2018年9月末時点で前年比8.1％も上昇している。こうした地価上昇が、不動産向け貸し出しを伸ばす要因だろう。今後、バブル崩壊後の銀行経営が心配になってくる。当面、金余りは止みそうもない。そう考えると、株も不動産も暴落することは考えにくい。ただ、こういう状況でも、旧建築基準法の耐震中古マンションの場合は問題があるようだ。例えば、旧耐震の中古マンションとは、建築基準法上、現在の耐震基準を満たしていない。これは、昭和56年（1981年）6月1日以降に建築確認日された建物だ。新建築基準法は、震度6強の地震で倒れない住宅を前提にしている。金融機関側も購入する物件の担保価値については、築年数で基準を設けている。なお、住宅金融支援機構によるフラット35の場合、購入する中古マンションについては、旧耐震の中古マンションでも、新耐震評価基準を満たしていれば借入が可能だというが、証明が難しく実際には皆無らしい。そう考えれば、いくら安いからと言っても旧耐震の中古マンションの購入は控えた方がよいようだ。ただし、利回り投資目的で、賃貸物件として貸し出すのであればこの限りはない。