マンション市場は価格が崩壊過程

最近、愚生宅の近くに建ったマンションが高額だと思って見ていた。いつまでも販売しているようだから、売れ残りの部室が多いようだ。首都圏のマンション市場は相変わらず局地バブル状態が続きくというが、水面下では売れ残りや在庫が徐々に積み上がっているようだ。首都圏における2019年3月末時点での新築マンションの在庫は8267戸。2018年の3月末時点が6498戸なので、在庫が1769戸（27％増）も増えた勘定だ。2013年以来、首都圏のマンション市場は局地バブル状態が続き、その影響が23区や川崎市や横浜市、埼玉県の都心寄りエリアにまで広がってきた。通勤に1時間程度を要する郊外エリアなどでも、新築マンションの価格は若干値上がりしているようだ。しかし、こういった郊外のマンションの売れ行きは総じて不振だ。都心においてもバカ高い価格で新築マンションが売り出されている。当然、購買力が伴わないから売れ行きは悪く、多くの物件では水面下で値引きが始まっている。今回、東京オリンピックの選手村跡地の大規模マンションが話題になっている。都心の新築タワーマンションは、値上がり期待の思惑で買われてきた。だから、建物が完成した直後には大量の「新築未入居」住戸が中古市場で売り出される。いったい誰が売り出しているのだろうか。はっきり言えるのは、供給過剰になっていることだ。供給過剰で、需要がなければ価格は下がる。その証拠に、新築マンション市場においては値引きが常態化している。特に高騰が激しかった世田谷区、品川区、大田区近辺では、売り出し中の物件の半数以上が完成在庫であったりする。城南エリアは、都心三区のように値上がり期待で新築マンションを購入するようなケースはない。ほとんどが、住むために買う人ばかりなのだ。購買力と連動する個人所得は、この6年でほとんど上がっていない。一方、公共料金や社会保険料は値上がりしている。要するに、購買層の可処分所得は減少している。この状態で、マンションの価格だけが値上がりするはずはない。中古マンション市場も状況は同様だ。売り出し価格と成約価格を比較すると、坪単価にしておおよそ1割弱の乖離が見られる。つまり、売り出し価格のままでは売れず、値引き交渉の末に売買が成立するケースがほとんどだ。そして、その値引き幅が平均で1割弱らしい。ここで、愚生がいつも感じるのは、いったい住宅価格とは何かという疑問だ。チラシにあるのは、販売価格ではなく、売れないという上限の価格を示すものだと思っている。愚生は、戸建てもマンションも購入したことはあるが、いつも数百万円くらいの値引きをさせた。特にリニューアルした中古マンションを、業者が販売している物は購入する気にはなれない。住宅のリニューアル工事費用+業者の利益がかぶさる。自分で業者を手配して改装した方が、安くて質の高いマンションが得られる。もう、マンション市場は、新築も中古ともすでに崩壊過程だろう。少子高齢化のご時世で、郊外の住宅地がゴーストタウン化している。くれぐれも、必要もない土地建物などは持つべきではない。賃貸アパート建設など、愚の骨頂だ。