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2019年7月23日 (火)

素人大家のバブルは崩壊

Img_5f888e19ca47c18cecc5db5cf6e52cfc1612 愚生の友人にも「年金大家」や「サラリーマン大家」がいる。そういう愚生も、サラリーマン時代にワンルームマンションを購入して節税対策をしていた。総括すれば、儲かったというよりトントンだった。その間に土地バブルやITバブル、そしてリーマンショックもあった。儲けはなかったが、毎年確定申告をしたせいで、不動産投資に関する税法は強くなった。愚生は不動産投資をするなら、REITと決めているが実物投資する人は多いようだ。日本政府の金融緩和の下、個人の不動産投資ブームはかつてないほど過熱しているという。そういえば、あちらこちらに賃貸アパートが見られる。新規分譲マンションでも、バカ高い価格売り出しを付けて、売れ残っている物件も多くなった。2018年春から物件価格が高くなった一方で、金利や頭金など融資条件が厳しくなり、投資が上手く廻らないという。日銀の統計によると、個人による貸家業への国内銀行の融資ピークは、2016年7~9月に1兆1045億円と、第2次安倍政権が発足したころの約2倍にふくらんでいる。金融庁からは、2016年12月末に賃貸アパート建設への融資抑制の通達が出た。超低金利は、賃貸経営の経験も十分な頭金もない人物でも、いきなり1億円規模の投資不動産のオーナーになる道を開いた。だが、こうした素人大家のバブルは崩壊しつつあるという。昨年の話だと思ったが、スルガ銀行が融資をした案件の投資用シェアハウス「かぼちゃの馬車」が破綻した。その中の債務者の一人は、土地を含めて約1億9000万円の投資をした。破綻した会社に請求は不可能だから、スルガ銀に土地と建物を引き渡して債務と相殺する「代物弁済」を申し入れるしか手はない。このような、被害救済を銀行と交渉できるほうは希な方だという。業者が計画倒産して泣き寝入りになることの方が多い。借り上げ家賃の減額リスクを説明せずに、賃貸アパート建設をさせる建設業者の手口は巧妙だという。しかし、騙されたとしても最後には投資は自己責任と突っぱねられる。金融庁が各地の地銀などに立ち入り検査を実施する中で、不動産融資の審査を厳格化する銀行が多くなった。そのため、融資を引き出すため業者と結託して金融機関を欺こうとする個人が出ているという。ただ、今回の不動産バブルは過去のものとは異質だという。それは、これまで不動産投資とは無縁だった個人が市場をけん引しているからだ。その結果、バブル崩壊時には社会問題に直結する。三大都市圏の公示地価は6年連続で上昇しているから、動産投資に関心を寄せる個人は少なくないという。しかし、1棟売りされるアパート、マンションの価格はピークだった2018年初めから約1割も下落している。愚生宅の近くに売りだした宅地も買い手がつかないようだ。どうも、実需から乖離して潮目が変わってきたようだ。評価額の10%下落とは、理論的には利回りが10%上昇しないと算盤に合わない。不動産投資は家賃が安定しているから安心だと思う人は多い。しかし、貸出金利の上昇や不動産評価額の下落で、物件の適正利回りが振り回される大変だ。愚生は少子高齢化の日本では、換金性の良い株などよりも遥かにリスクが大きいと思う。

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