買うか借りるかは、その人の懐事情

2018年の20～30代の負債残高が膨らんでいる。理由は、住宅ローン残高が増加しているからだという。住宅ローン金利が低いから、賃貸住宅に住むよりも得だともう人が多いようだ。住宅ローンは、1％～0.5％くらいの固定金利もあるから確かに安い。愚生が住宅を取得した頃は、金融公庫の金利が5.5％でも安い時代だった。ただし、今のような少子高齢化のデフレ時代ではなかった。ほんとうに、今住宅を買った方が良いのかは疑わしい。マンションが古くなると、投資目的で取得する人はいるが、自ら住もうという人は少ない。つまり、住み替えるための転売が前提になる。そうであれば、あまり古くなるとババ抜きゲームと同じで、逃げられなくなる。新築から中古になって古くなっていけば、自動車などと同様ではないにしろ、マンションにも耐用年数があるから安くなる。理論上は、減価償却した分だけ確実に安くなるはずだ。売却価格は、住宅そのものよりも需給で決まることが多い。仮に買い手がいなければ、価格はゼロだ。越後湯沢のリゾートマンションなど、価格がトータルマイナスで販売される物件もあるという。住宅ローンを仮にゼロと仮定して、（新築住宅取得金額＋諸費用－売却金額）を住んだ月数で割った値が、家賃との比較になる。そう考えれば、アパート住まいなら、二年おきに建ったばかりの新築に住み替えるのが一番得のような気がする。持っていれば、確実に安くなるものを早期に買うメリットなどない。買うか借りるかは、その人の懐事情の方が優先する。愚生は、借金をして買うのなら新築物件を勧めない。なぜなら、大きく評価額が下がるから物件に対して借入金比率が上昇する。新築アパートなど、土地が安い場所であれば、全額借入で建設すれば債務超過になってしまう。物件を売却しても、借金が返せない状態で抵当権が抜けない。そうなれば、そのアパートと心中するしかない。いずれの場合も、懐具合が寂しい人は、ずいぶん損をしたような気がする。また、1981年以前に建ったマンションは、耐震基準が低いため要注意だ。いくら利便性が良くても売り手は多い。本来なら、建て直しや補強工事をしなければ安心して住めない。公共庁舎や学校の校舎などは耐震対策が施されているだろうが、多くの個人向けの古い分譲マンションは放置されたままだ。買い手は極めて少ないだろうから、需給の関係で価格は極めて安くなる。愚生の友人は、1981年以前に建った千葉の海岸沿いの団地を未だに持っている。売り損なうと永久に持つしかなくなる。