長生きをすると資金が不足する

最近、売りだされた土地や投資物件をみると、強気の価格設定が多い。近所の知り合いの場合は、介護施設に入るため自分の孫にあげると言っていた土地の売却だった。自分のこととなると、約束など忘れてしまうようだ。死んだ後に渡すと言ったのだから、生きている間に持ち主が処分することは文句のつけようはない。いずれにしろ、自営業だった人は、国民年金のため長生きをすると資金が不足する。仮に、65歳で仕事を辞めても、あと三十年暮らすにはかなりの資金が必要だ。（18万円×12ヶ月）×30年とすれば、死ぬまでに総額7560万円も必要だ。これだけの現金を、事前に揃える人は少ないだろう。そのため、資産として持っていた不動産などを売却することになる。ただ、土地やオフィスの区分所有、マンションなどは、需給の関係で価格が変わる。価格があってないようなところもある。債券や株、金地金のように、短期に市場価格で売ることは容易でない。少子高齢化の日本では、郊外や田舎の土地や家など、安くても売れない物件は多い。高齢者が資金確保のために売りだした物件は、自分の売りたい価格であって売れる価格ではないことが多い。どうも、バブル期の価格が頭の隅にあるのだろうか。また、老人特有の自己中心な偏狭な主張からくるものなのだろうか。売りだして、一年も経てばその違いに気づくだろう。そして、自分の資産が思っていたより、かなり少ないことに焦る。市場価格が見えないことは、毎日は安寧に暮らせるが、いざという時に困る。土地やマンション価格もそろそろピークを打っただろうが、賃貸物件の賃料も下がってきた。問題だったレオパレスの賃貸アパートの入居率などは、とうとう「80%」を下回った。80%は、入居者からの家賃収入とオーナーへの支払いが拮抗するという。つまり、全体での平均的借り上げ賃料は、実質80％程度なのだろう。これを、下回れば「逆ざや」になって資金繰りに窮する。現状、レオパレスは資産売却で資金は確保しているから、入居率が回復でするまでは、タケノコ生活だ。一般にアパート建設会社は、アパートをオーナーから借り上げ、入居者に転貸する「サブリース」事業を併設する。そして、建設オーナーに家賃の保証をする。そのため、転貸したアパートの入居率80%は重要な指標だ。ただ、これまで潤沢にアパート建設で儲けてきたことだろうから、含み資産は多い。愚生は安アパートを詐欺まがいで建設したのだから、レオパレスの含み資産は多いとみている。これまで、ホテル3棟の売却や賃貸用不動産、有価証券の売却も進めているというから、資金確保の見通しはたっているのだろう。いずれにしろ、賃貸アパート建設会社の儲けは、実質費用と高い建設費の乖離だ。建設案件さえ確保できれば、潤沢に利益が乗る構造だ。しかし、人口が増えないのだから、いつか破綻する。東京郊外でも家賃が下がり始めているから、そろそろ破綻は近いのだろうか。愚生はアパート建設に首をかしげたくなる。それは、アパート建設するオーナーは、借りた元本を本気で返す気があるのだろうか。今はインフレではなくデフレだ。数パーセントの利益では、建設したアパートの資産価値の目減りを、補えるとは思えない。