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2020年1月20日 (月)

賃貸住宅の実需は減っていく

Toyamakentop ユーチューブに、「天才投資家ポールのお金持ちになるクレイジーマインド」というのがあった。若手二人の不動産投資家が、自分たちが成功してきた投資方法を、面白おかしく説明する。いろいろ長い説明はあるが、彼らは若いが十分な経験で投資を乗り切って来たようだ。彼らの住む富山県は、持ち家率が日本で最も高い地域の一つだ。そして、少子高齢化の矢面に立たされている人口減の地方中核都市が県庁所在地だ。これで投資資金が回るのかと思ってみていたが、お金は上手く回っているようだ。彼らの説明では、基本的にキャシュフローを潤沢に用意する。そして、自分で土地購入から建設まで手掛ける。要するに、人任せにしないで、余計な間接経費を使わないで安く建てる。また、LTVLoan to Value Ratio 負債額 ÷ 鑑定評価額=総資産有利子負債比率)は必ず50%以下にする。利払い、税金、諸経費などを加味すると、「表面利回り8%」で、ようやくトントンだという。だから、サブリースなどせずに自分で入居者を不動産仲介業者に依頼する。内容を聞いていて、若いのにたいしたものだと感心した。彼らの年齢から量れば、1990年前後の土地バブルは知らないだろう。33歳と35歳という年齢と、経歴から逆算すれば、投資歴は56年前から始めたようだ。2014年くらいというか、アベノミクスの低金利下でのスタートだろう。他者より先駆けたため、利回りの良い物件を多数抱えているようだ。ユーチューブを見て、彼らを評価し称賛したいが、仮に愚生が同じ年だったらやりたいとは思わなかった。田舎から上京した愚生には、1つ分かることがある。それは、都会と地方の土地価格の較差だ。その差は、収入以上に乖離がある。つまり、都会の方が収入に対して住居費が割高なため、賃貸住宅の実需がある。ユーチューブに出てくる天才ポールさんは、物件はなるべく売らないでアホールドだという。しかし、富山県の人口が0人になることはないだろうが、これからも賃貸住宅の実需は確実に減っていく。夕日を拝む市場に、明日はあるのだろうかと、穿った見方をしたくなる。ただ、彼らの才覚をもってすれば、何時でも軌道修正して生き残る施策を見つけるのだろう。

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