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2020年1月14日 (火)

不動産の価値を測る手法「収益還元法」

Ecn2001130001p1 多くの住宅評論家は、五輪後に「マンション価格は下がるか」と聞かれることが多いという。それは、かなりの割合の人が五輪閉幕後にマンション価格が下落すると予想しているからなのだろう。そして、愚生もそう考える一人だ。住宅市場でといっても、株と同様に人々が漂わせる空気に左右される。多くの人が「下がる」と考えていれば、自然にそちらに流れだす。低金利や金余り現象という環境とも関連するから、株との連動性は高い。しかし、可処分所得が減っている中での金余りや金利低下だ。それがマンション価格の上昇を支えている。ただ、いくら金利が安くても、元本は返済しなければならないから、借りられる金額の上限は限度がある。また、少子高齢化で実需が増えるはずはないから、インフレや値上がりは望めない。古くなった分、評価額は安くなる。不用なものを急いで買うと、逆資産効果で痛い目に遭う。そういうことを勘案すれば、かなりの確率で五輪閉幕後には「価格が下落」する。そして、実際に少しでも価格が下がった現象を目の当たりにすると、人々は「やっぱり」と納得し、その流れが加速する。経済評論家は、2013年の異次元金融緩和をきっかけに始まったマンションの局地バブルも、新築・中古ともに都心の一部を除いて2018年の年央あたりがピークであった。しかし、2019年いっぱいは大崩れすることなく終わった。国内外の経済にこのまま大きな出来事が起こらなければ、五輪開催の頃までは今の状況が続くという。これは、愚生の考えと全く一致する。実感として思うのは、マンション市場は、新築も中古も供給過剰だ。市場には多くの売り物が出ていて、実需を担う買い手を探している。業者同士のキャッチボールでの価格上昇は終了したようだ。人口構成を考えれば、今後マンションブームが起こるとは考えにくい。賃貸アパート建設が級数的に増えて、賃料が下がっていることを踏まえれば、若年層は賃貸派が増えて行くだろう。越中富山では、「家を建ててこそ一人前の男」という価値観だった。これも、最近では少し変わってきたのだろうか。不動産の価値を測る手法に、収益還元法がある。不動産から得られる収益(賃料)から割り戻して、資産価値を測定する方法だ。現在、都心一等地の中古マンションは、賃貸に回した場合の収益率が3%台。年々建物が劣化することを勘案すれば、3%台では安すぎる。最低でも5%程度は必要だ。古ければ、10%くらい欲しいものだ。収益率を中心に考えて計算すれば。現在3.5%の物件が1億円だとすると、年間の収益は350万円。これを5%で計算し直すと350万円÷0.05=7000万円となる。物件価格は単純に3割安くなる。郊外なら今5%程度の利益率だが、いずれ8%になるだろう。物件価格を5000万円と仮定し、0.05を0.08で割り戻すと3125万円になる。4割近く評価額が下がってしまう。五輪閉幕後、短期間でそこまで落ちるかどうかは分からないが、下がることは確かなようだ。そう考えれば、投資としての不動産購入やアパート建設は控えた方がよさそうだ。

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