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2020年3月20日 (金)

あなたのアパートは大丈夫?

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昨日、NHKBS1スペシャルで「あなたのアパートは大丈夫?~岐路に立つ投資用不動産ビジネス」という放送があった。内容は、「一括借り上げ」「家賃保証」を掲げて、アパート建設企業がオーナーに代わってアパートなどの賃貸事業を行う「サブリース」の問題点などだ。バブル時代に注目され、リーマンショック後も超低金利政策など様々な「追い風」によって繰り返されている。しかし、少子高齢化の人口減少でアパート経営は厳しさを増す。老後の安心を求めて苦境に陥った人々や顧客にリスクの高いアパート経営を勧めた住宅会社の元社員。当時の実態も合わせて紹介するという内容だった。この番組を見て驚かされたのは、250万棟も建設されているという現実だった。愚生が若かった頃は、土地バブルの前でワンルームマンションの投資が盛んだった。サラリーマンの節税対策が盛んに叫ばれていた。当時の税制は累進課税がきつかった。愚生のような低収入ならば問題は少ないが、プロ野球選手などの高収入層は80%以上も課税されるという懲罰的な税制だった。そのため原価償却を使って税を軽減する賃貸アパートやマンション経営が盛んだった。有名な野球選手では、落合や桑田、江川などの名前があった。しかし、大蔵省が法律を変えて土地分の金利は減税計上できないとしたため、破産状態になる選手も出てきた。その結果、巨人の桑田真澄などは、球団に肩代りしてもらった。落合などは現役を長く続けて何とか凌いだ。江川は、土地バブルで50億円負債を抱えたとも言われている。愚生も購入した都内のワンルームマンションを、サラリーマン退職時に清算して売却した。愚生の場合は少額だったため、20年間持ち続けて±0というところだ。ただ、毎年の確定申告や原価償却の計算が必要だったため、サラリーマンに不要な知識が付いた。お蔭で、アパート建設のサブリースなどは、愚の骨頂だと見破る知見はある。インタビューに応じていたオーナーたちは、なぜ何棟も建設したのか疑問だった。番組の中でも出てきた言葉だが、建設会社に「おんぶに、だっこに、肩車」という投資が上手くいくはずはない。アパート建設のトップ5といえば、レオパレス、積水ハウス、大和ハウス、大東建託、東建コーポレーションといった面々だ。いずれも、1兆円近く売り上げる大企業ばかりだ。建設会社がアパート建設を勧めるのは儲かるからだ。オーナーに融資保証を持ちかけて、割高なアパートを建てさせて利益から原資を持つ。その原資を使って、初期の家賃保証をするという具合だ。10年くらい経つと収支が苦しいオーダーは、破産するか売却するかの選択を迫られる。ただ、愚生に言わせれば騙される方が悪いとしか言いようがない。何故かと言えば、建設会社の営業マンが作る事業計画書を検証していないからだ。まず家賃が古くなると減額されることなどは当たり前だろう。また、高収入でもないのに、フルローンでアパート建設をするオーナーさんの気が知れない。三棟目からは、ランドセットと言って、土地までフルローンで投資する人もいた。物を買う時に、営業マンの話を鵜呑みにする人はいないだろう。株を買う時でも、アナリストや株屋の話を疑いの目を持って聞く。何故、アパート建設の時だけ、相手を信じてしまうのだろうか。それは欲の皮が突っ張っていて、良い情報以外は聞く耳を持たないからだ。払えなくなって文句を言っていたが、彼らはLTVなど計算して投資したのだろか。そもそもフルローンの投資が成立するなら、アパート建設の企業が自分で建てて貸すだろう。空室リスクや、もろもろのリスク管理を避ける為に、その部分をオーナーに押し付け、自分たちは美味しい建築費の儲けを享受する。サブリースなど、魚を釣るための餌に過ぎない。愚生の目には、問題を抱えるオーナーさんたちは、投資するに相応しい知見を持ち合わせていない。騙されるのは悪いというが、建設会社の営業マンも尻を叩かれながらの商売なのだから、聖人君子ではない。欲に目がくらんだ自業自得という言い方しかない。

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