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2020年5月19日 (火)

「レインズ」の登録率は全体の10%以下

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武漢ウイルスによる不動産市場にはどのような影響が出てくるのだろうか。先のことは分からないが、何も影響がないということだけはない。何故なら、日経平均株価を含め、各種経済指標は急速に悪化しているからだ。そもそも、リモートワークで新規不動産取引などあるのだろうか。新築マンションモデルルームへの来場者は大幅に減少した。来場者数は半減どころか80~90%減という。そして、多くのモデルルームが閉鎖に追い込まれた。当然、発売戸数は激減して、成約数も大幅に減るだろう。2008年のリーマン・ショック当時、中小マンションデベロッパーの投げ売りが出て、多くのデベロッパーが破綻した。しかし、1990年の土地バブル時代ほどは潰れなかった。今回はリーマン・ショックのように金融システムが破綻したわけではない。そして、マンション市場は「大手寡占化」が進んでいる。言い換えれば大半の中小デベロッパーが破綻して市場から消えてしまった。そう考えれば、投げ売りなどは起きないという。一方、中古マンションの売主は、そのほとんどが事業者ではなく個人だ。そのため市場に関係なく、各家庭や個人の内部事情によって一定の取引は発生する。投機対象になる東京都心3区あたりの中古マンション成約平米単価は、日経平均株価の推移と連動するという。今後、日経平均株価が2万円程度で推移するなら、都心3区の中古マンション成約単価は、更に▲20%前後以上も下落するという。元々、金融緩和で余った金と低金利が都心3区の価格を70%も押し上げた。そう考えれば、株価下落や少子高齢化、購買力の低下で、マンション価格が下落するのも納得がいく。ただ、愚生などもサラリーマンをしていた頃は、通勤をはじめ日常生活に便利な駅近マンションにしか住む気はなかった。いくら武漢ウイルスで、昨今は在宅勤務といわれても、通勤が無くなることはない。そう考えれば、生活の利便性を考慮して、駅近マンション志向がさらに強まるだろう。というか、バス便や徒歩7分以上のマンションでは、マンション本来の利便性が失われ敬遠される。一方、地方都市では車通勤が一般的だ。そういうわけで、首都圏では必須項目であるが地方都市では関係はないだろう。実を言えば、愚生も事情で不要になったマンションの売却を強いられていた。その中で、不動産業者が閲覧できる「レインズ」という成約価格を登録したデータベースを知った。しかし、その登録率は全体の10%以下で、実取引は業者間取引が主だという。その取引価格は、更にレインズの登録価格より30%も安いという。どうもその乖離が、不動産転売業者の生き残りを可能にする利益の源泉なのだと知った。売却物件の9割が業者間取引というなら、ほとんどがリノベーション工事を施された物件になるようだ。

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コメント

日本の土地は一物四価と言われ、目的によって価格が異なります。自分の家の実際の資産価値は、不動産屋が査定しないと分からないようですね。
私が馬車馬のように働いて残した家が、老人ホームの頭金程度の査定をされたら、困り果てますね。砂上の楼閣に住んでいるような自虐的な気分になります。30年前には、一軒家があれば老後は安心などと考えた自分が愚かでした。

投稿: たんたん | 2020年5月19日 (火) 23時18分

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