空室率の上昇でキャシュフローが不足

愚生の住む東京郊外を車で走ると、撤退したレストランの空店舗をよく見かける。数か月は持ち堪えたのだろうが、客足が半年も途絶えるとさすがに将来に展望が見えず閉店したのだろう。7月末時点の東京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）のオフィス平均空室率は、前月比0.8ポイント上昇し2.77％だった。5カ月連続の悪化で、1年9カ月ぶりに2％台へ乗せた。武漢ウイルスの感染拡大が影響し、上昇幅としては平成14年1月以降で最大だった。武漢ウイルスの感染拡大前に決まっていた企業の新築ビルへの移転で、空いたオフィスの募集が始まったことが響いたとのことだ。経済の先行き不透明感や在宅勤務の広がりなどから、企業が新規の契約に慎重になっている。思い出せば、1989年の土地バブルは、1991年には終焉を迎え、経済活動は急速に落ち込んだ。企業は新卒採用を控えたため、オフィス床の需要は沈静化した。そのため、契約更新時の賃料増額改定などできるはずもなく、逆に、まずは減額交渉し、応じてもらえないなら移転も辞さないというテナントが増えた。そして、賃料も入居率も時が経つごとに低下していった。バブル期に計画された大型オフィスビルが1992年以降も次々と竣工し、空室率が急上昇し借り手市場だった。バブル崩壊から4年後の1995年頃には、賃料相場は底値になった。その後、1995年頃からの「新・近・大」のオフィスニーズの高まりで市場が回復した。しかし、1997年末に顕在化した深刻な金融危機により、回復したオフィス需要はまたも萎んだ。この不良債権処理の長期化により、大手の銀行や証券会社、生保が次々に破綻した。生保会社は、それまで多くのビルを所有していたが、経営破綻により軒並み売却した。一方、銀行からの借り入れに頼ってビルを増やしていた老舗の中堅ビルオーナーも、銀行の貸し剥がしによって倒産した。2000年頃になってオフィス市場は回復した。しかし、2000年の米国ITバブル崩壊や、2001年の9.11同時多発テロの勃発から、一転して空室率上昇。その後、2008年のリーマンショックで、オフィス市場は大きな打撃を受けた。不動産の価格の暴落で、借り換えのたびに賃料下落し、空室は増加した。Jリートなども、二束三文の投げ売り状態だった。今回の武漢ウイルスの感染拡大は、過去とは大きな違いがある。それは、在宅勤務の広がりなどから、今後は回復の予断を許さないからだ。金利が安いからと不動産投資に走っていた個人投資家などは、空室率の上昇でキャシュフローが不足したのではないだろうか。1991年、2001年、そして2008年、2020年と10年に一度くらいに、周期的に不動産市場に大惨事が訪れる。これから数年は武漢ウイルスが収束しそうもないだろうから、予見が付かない。ところで、米国務省と他の政府機関が協力して、米国民の個人情報や武漢ウイルスのワクチン研究データなど、米国の知的財産を保護すると表明した。それは、アリババや百度（バイドゥ）、チャイナ・モバイル、チャイナテレコム、テンセントなどが運営するクラウドベースのシステムを通じたこれらの情報へのアクセスを禁止する。更に、中国電信など4社に付与している、米国と海外を結ぶ通信事業の免許を取り消す。国際インターネット通信網を結ぶ海底ケーブルで中国が不正入手できないよう、クリーンネットワークを加速するためだ。世界から孤立して、人治国家支那はどうするのだろうか。