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2020年9月30日 (水)

不動産市況は一層悪化する

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国土交通省が29日発表した2020年の基準地価(7月1日時点)は、全国の全用途平均で3年ぶりの下落となった。武漢ウイルスの感染拡大で、訪日客需要が消失した商業地の減速が強まったからだ。武漢ウイルスの感染拡大で商業地は大きく影響がでた。全国平均は昨年の△1.7%上昇から▲0.3%の下落に落ち込んだ。一方、影響がないといわれていた住宅地も、全国で▲0.7%の下落だった。特に三大都市圏の商業地は、昨年の△5.2%上昇が△0.7%の上昇に失速した。訪日客の消失が繁華街や観光地の地価を押し下げた。全国で最も地価が高かった東京・銀座2丁目の「明治屋銀座ビル」も▲5.1%下落した。商業地は昨年7月から今年1月に△2.5%上昇したものの、武漢ウイルスの影響があった今年1~7月は▲1.4%下落した。住宅地も△0.8%の上昇から▲0.4%の下落に転じている。しかし、在宅勤務の導入で郊外や地方で働く人も増えたといっても、郊外や地方の住宅地の地価の押し上げはみられない。むしろ都心で働く人が減った結果、オフィスの需給が緩み、地価の押し下げ要因になっている。唯一上昇した地点は、物流拠点を整備しやすい高速道路そばの土地くらいだ。巣ごもり消費の浸透で、ネット通販の需要が増えアクセスの良い場所に物流センターの需要が高まったからだ。不動産業界では、物流施設は売買や価格上昇が今後も続くとの見方だ。最も地価上昇に歯止めをかけたのは、訪日客で活況だったホテル需要の減少だ。また、商業地で下落が鮮明だったのは、飲食店や物販店などが立ち並ぶ中心部だ。外出自粛や休業要請の影響が大きい。飲食店など多くの事業者は、店舗の賃料支払いに苦心している。そして、貸す側の店舗家賃も低下傾向となっている。今朝のニュースでも、借りた資金の返済に追われる飲食業店主へのリポートがあった。いくら無利子同様と言っても、借りた原資は返さなければならない。売り上げが前年比70%程度に戻らないと、利益も出ないという。実感として固定費は変わらないだろうから、大きな売り上げ減では商売は成り立たない。対前年度70%くらいに戻っても、損益分岐点なのではないだろうか。競争の激しい地域であれば、なおさら利益率が薄いため、多少の売り上げ減少でも赤字経営に陥る。そう考えると、政府からの支援金を食いつぶしたこれからが、大量倒産の危険性がある。武漢ウイルスの感染拡大は、短期間では収まらないのは常識だろう。そう考えれば、不動産市況は一層悪化するとしか思えない。いくら不動産が下がったといっても、愚生には1990年頃の土地バブルの記憶がある。一段下げ、二段下げてから、底を抜けた下げがあった。少子高齢化の日本では、武漢ウイルスの感染拡大の影響まで含めた不動産の需給予測がつかめない。数年間の実需がない間に、不動産の大暴落が起きるような気がする。

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