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2020年10月24日 (土)

金融資産にならものは資産ではない

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最近はユーチューバーで不動産を語る人が多くなった。その中には、ポジショントークと明らかなものも多い。自身が不動産投資している人は、そう願いたいからだろう。ただ、いくら思いを語っても俯瞰的に見れば、人口減の日本では明るい話はない。特にインフレが無い不動産市場では、中古マンションの築年帯平均価格は築26~30年まで右肩下がりだ。しかし、築30年を超えると価格が横ばいになる。つまり築30年を超えると建物は古くなっても価格は下がりにくくなる。ただ、中古マンションと一口にいっても、1981年改正に建築基準法「震度6強以上の地震で倒れない」という基準は必ず求められるだろう。気象庁震度階級の解説では、「震度6強の揺れ」よは、固定されていない家具のほとんどが移動したり倒れたりし、立って歩くことができない状態だ。震度6強の揺れでも大丈夫な物件を購入することは、入居者の客付けには重要なことだ。もちろん、旧耐震基準で建設された物件でも、十分な耐震補強工事が施されれば問題はない。いくらリノベーションが行われていようが、屋台骨の瓦解するリスクは大きければ売却は容易でない。不動産投資では、購入だけでなく、最終的な売却による出口戦略も重要だ。古くなって売れないマンションなどは、投資金が紙屑になったことに等しい。ユーチューバーの投資家の中には、出口戦略はないと、利回りを追求する投資家もいる。しかし、愚生は金融資産に置き替えられないものは資産だとは思わない。なぜなら「ポツンと一軒家」など、いくら土地が広くても需要がなければ資産ではないだろう。ところで、中古マンションの成約率は、全体の中で築5年までは9.4%、築11~15年は19.9%。しかし築21~25年からは11.4%、築26~30年は10.3%と築20年を過ぎたぐらいから売れ行きが悪いようだ。ただ、築31年以降の成約率は25.1%と増えている。中古マンションは、新築から築30年までの成約率は年々低下するが、築16年以降は大きな変動はないようだ。愚生の私見だが、売却予定の住み替えを狙うなら購入は10年以内の物件だろう。終の棲家なら、築年数より管理のしっかりしたマンションを選ぶべきだ。少なくとも、安普請の見栄えがしないものは築古になれば売れない。特に、エントランスやエレベーターもない昭和四十年代に建設された郊外型の集積団地タイプは嫌われる。そういう地域は、外国人が多くなって価格以前に日本人は住みにくいだろう。また、RC構造のマンションの耐用年数は47年間だ。実際は、もっと長い間住めるだろう。しかし、住宅ローンの期間は、一般的に建物の耐用年数から築年数を差し引いた期間に設定される。つまり、築古物件になるほどローンが組めないため、キャシュ決済が求められる。愚生は管理の良い築古物件を購入する場合には、値引き交渉でキャシュ決済を申し入れて大きく割引して貰う。ただ、投資用物件ではいくら割安な物件を購入しても、入居者が入らなければ意味がない。入居率をあげるためには、外部環境と同様に建物や室内のリノベーションも必須だ。愚生が良い買い物だと思う中古マンションは、新耐震基準を満たしている築30~37年程度の物件だと思う。ただし、築年数が古い物件は、当時の価値観やライフスタイルを前提に建築されている。そのため、現代のターゲットニーズを反映した間取り、設備、セキュリティシステムなどを反映したものに更新する必要がある。古くは昭和四十年代半ばからRC構造のマンションが建設されてきた。古い物は築50年を過ぎる。これからも、年を経るごとに古くなる。そう考えれば、利便性が高い希少物件しか資産価値はない。特に、千葉の埋め立て地や多摩ニュータウンに建つ郊外型の大規模団地は価格を維持するのは大変だろう。そうかといって、建て替えるほどの地の利はない。

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