REITは買いのチャンス？

愚生は暇に任せて、不動産投資をしているユーチューバーの説明を聞く。自分で借金をして不動産投資などする気はないが、他人の話は聞いていて面白い。また、中にはためになる話も多い。国内の不動産投資信託（REIT）は、武漢ウイルス感染拡大のため上値の重い展開が続いている。東証のREIT指数は、武漢ウイルス感染ショック後、相場上昇をリードしてきた物流施設型と住宅型のREITの値動きが軟調になっているからだという。ネット通販などが増えれば、倉庫需要で物流施設型REITは上昇するような気がする。そのため、物流施設の数が大きく増えているものの、物流施設のニーズは堅調なため賃料が下がらず、賃料収入は減っていない。それにもかかわらず、物流施設型の価格が下落しているのは、新たな物件の取得を目的とした増資が原因だという。物流施設の賃料の更新は頻繁には行われない。そのため、REITは新たな物件を獲得して収益の拡大を図るしかない。そこで増資に踏み切るため、流通する投資口数が増加してREITの1口当たりの価値は低下する。要するに希薄化が原因で、REITの価格低下を招いている。例えば、ラサールロジポート投資法人は、増資で東京と大阪で4件の物流施設を取得する計画した。それに伴って投資口数が約1.2倍に増える点が嫌気され、価格はじりじりと下落している。しかし、愚生に言わせれば、希薄化するということは、増資を1口あたり安価にしてお金を集め易くするためだろう。愚生も過去に、増資価格決定日の前日にREITを購入して、払い込み後に上昇したところで売却して儲けた記憶がある。こうなるとREIT投資というより、投機になってしまう。一方、住宅型REITの軟調は、収益悪化の懸念によるものだという。ユーチューバーでもある投資家は、レジ（住宅）は武漢ウイルス感染拡大でも影響を受けないと解説をしてきたが、どうも自分に好都合な期待だったようだ。テレワークが広がり、東京の都心部から郊外へ引っ越す人が増加し、空室率が高まることが憂慮された。しかし、実際には郊外へ引っ越す動きは懸念する必要はないようだ。確かに東京都の人口は転出超過となっているが、その内訳の大半は外国人だという。今年8月の東京23区の人口は1万人超減少したが、そのうち日本人の減少数は4000人弱。つまり、都心から転出している人の大半は外国人だそうだ。23区の人口自体に変化はない。そう考えると、比較的賃料の高い東京23区内の賃貸マンションを中心に保有している住宅型REITは売られ過ぎているだけだという。事実であれば、買いのチャンスなのかもしれない。愚生自身は、実物不動産と違って不動産投資信託（REIT）の方が換金性に優れているから好む。実物不動産であれば、自分で借金をして不動産投資をする。一方、REITであればプロがLTVなどを考慮して投資する。分離課税の税引き前利回りで、3～5％くらいのREITも多い。そう考えれば、借金をして不動産投資するより、自分の持ち金の現金での投資の方が安全だ。愚生の穿った目では、借金をして不動産投資に投資する人たちは、フルローンなど使うため持ち金が少ない層ではないだろうか。そう考えれば、投資金額の物件に毎年不動産鑑定士の評価を入れれば、債務超過の人も多いのではないだろうか。インカムゲイン狙いというが、債務が売り値より上回り売却ができない物件も多い気がする。そういう危険を避ける為に、愚生は不動産投資するならREIT以外に手を出す気はない。