重要だとなことは「資産の透明化」

新聞に「住宅ローン借り換え」について掲載があった。土地バブル期に多額の住宅ローンを借りて、何度も借り換えや繰り上げ返済したことが懐かしい。田舎育ちの愚生は、東京ではお上りさんだった。そのため衣食住のうち、都市化で暴騰した都会の土地値に悩まされた。僅かでも家計を楽にするために、住宅ローンの低減に取り組んだ。今は武漢ウイルスの感染拡大をきっかけに、住宅ローンの借り換えをする人が増えたという。収入減への不安や在宅勤務で時間に余裕があるからだろう。記事にあった例では、2010年に自宅購入のため2000万円を住宅金融支援機構の固定金利型ローン「フラット35」で借りた。当初10年は優遇策により金利は年「1.15%」だが、年明けからは「2.15%」になるという。このままでは返済額がこれまでの月約9万2800円から9万7500円と5000円弱増える。これを金利の安くなった今を捉えて、抑えることが目標だという。確かに今の金利であれば、変動金利なら「0.5～0.7％」程度だろう。「2.15％」というと、ずいぶん高いような気がする。ただ、「フラット35」で借りれば、最初の10年ではいくらも債務を返済していないだろう。愚生の考えは、金を借りるなら苦しくても10年程度の短期にすべきだと思う。借金の期間が長ければ、その間の社会情勢のリスクを負うからだ。そして、借金は最後の10年が一番債務を返済する期間だ。長い住宅ローンを使えば、返済は楽な様だが家の減価償却が激しい。ローンを払い終わった家に価値はあるだろうか。土地値が上がってペイする時代ならば、借り入れ金利は高いだろうから、長期ローンは借り入れ債務より金利総額の方が多くなる。ところで、借替え先を調べれば、インターネット専業銀行の金利の低さが目立つ。住宅ローンの借り換えには、新たな借り先の銀行に申し込んで審査を受ける必要がある。一般に住宅ローンを組む場合、通常はその銀行に口座を持っている必要がある。審査が通ればローンを借りていた銀行に電話をして、別の銀行に借り換える旨を連絡する。融資返済をする場合は、どこの銀行でも「しつこく理由を聞く」ことが多かった。抵当権の付け替え登記をするため、権利書を司法書士に渡す。この時に受領書と引き換えになるため、司法書士との対面手続きになることが多い。このケースでは、新たな住宅ローンは変動金利型で当初の金利は年「0.38%」という。ずいぶん属性がよい部類の人の例だろう。ただ、毎月の返済額は従来のローンに対し減るが、登記費用など計算にいれると実際に「得した」金額はそれほどでもないかもしれない。なぜなら、金利が安い分軽減される総額が手数料より格段に低いわけではないからだ。この例では、手数料などは約37万円かかったため、利息額の軽減（100万円弱）から引くと、節約額は約60万円だという。固定金利から変動金利に変えて、わずか60万円しか違わない。100万円という軽減の額から逆残すれば、残債は1200万円程度あるのだろう。それを、20年程度の変動金利ローンで返済すれば計算が合う。しかし、金利を固定から変動にしたことで多少の不安がある。変動金利の利率が上がれば、負担軽減は絵に描いた餅になるからだ。結局、金利が上がった時にまとめて繰り上げ返済する原資が必要となるため、可処分所得が増えることはない。愚生なら、このような選択はしない。固定金利はインフレの保険だと思って借り換えはしない。愚生が最も重要だと思うことは「資産の透明化」だ。リスク要因を減らすことだ。だから、換金が容易でない投資用の不動産は持たない。持つならREITのような不動産を証券化して市場で換金しやすい債権で持つ。○○万円/坪の土地だと言っても、買い手がいなければ換金できない。少子高齢化で、地方都市の不動産など投資したとしても出口戦略が描けない。投資をする以上、売却してリターンを確定しなければ収支が見えない。収支が不明では投資にはならない。