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2021年1月31日 (日)

もはや詐欺としか思えない。

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今朝、テレビ放送の広告に大東建託積水ハウスの宣伝が流れていた。両社とも、賃貸アパート建設では大手の一角だ。売上が何兆円などという規模だから、賃貸アパートを建てないことには固定費が吸収できない。愚生が生まれ育った人口減少地域の北陸地方でも、新築アパート建築が盛んだ。子供のころに住んでいた近くの町名を、インターネットで検索すれば、新築募集中の賃貸アパートの部室が118室も出てきた。いくつかは重複しているのだろうが、少子高齢化の田舎で必要なのかと考えてしまう。自由主義経済は弱肉強食だと言うから、後から参入するにはそれなりの売り文句が必要だ。エアコンやフローリング、浴室乾燥機、温水洗浄便座、モニタ付インターホン、宅配BOX、衣類乾燥機などは付いていて当たり前というか、陳腐化した売り文句だ。最近の新築アパートのほとんどはインターネット無料となっている。アパート・マンションに入居する層は、転勤族や持ち家がない若い人が圧倒的に多いだろう。そのせいか、インターネットの使用は日常的だ。仮に個別で有線インターネットを開設すれば、安い物でも4000円/月くらいの費用が発生する。田舎であれば、駐車場の借り賃と変らない。お百姓さんが建てている場合が多いのだろうか、駐車場は一台分が無料という物件も多い。そう考えると、おなじ金を払うなら新しくて便利な方が良いに決まっている。古くなったアパートや設備が乏しい物は、それに見合った値引きで家賃を下げるしか対抗手段はない。昔のようにインフレが激しい時なら、借り賃を据え置くことが一般的だった。しかし、デフレの昨今では家賃を下げるしかない。しかし、一度家賃を下げてしまえば、次の更新時に他の部室も下げる必要がある。全体として収益が悪化する。そして、ローンを使っての建設であれば、収益や返済の充当が狂ってくる。愚生もJ-REITに投資したこともあるが、不動産鑑定士による評価額が毎年更新されてLTVを算出している。LTV50%以上の物件には、いくら利回りがよくても投資はしなかった。一方、賃貸アパートでは、田舎の価値の少ない土地にフルローンでの建築が盛んだ。愚生の住む東京郊外でも、賃貸アパートが所狭しという具合に建設されている。そして、古い物件となれば空部室が多いようだ。大手アパート建設各社は、素人の地主にローンをセットで提供して建設させるのだろうか。愚生の眼には、もはや詐欺としか思えない。

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