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2021年4月25日 (日)

骨董品と同様に希少価値がある場合だけ

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日経新聞の記事に、東京都の住宅価格の二極化が進んでいるという。都心では高所得者層の購買意欲で値上がりが続く。一方、近郊では値下がりが顕著だ。そして、中低所得者層は住宅の購入を控え、持ち家を売却する動きまである。実例として、株式投資で儲けたと、30代の共働き夫婦が都心で築4年のマンションを購入した内容が紹介されていた。購入価格は、8800万円と新築時の分譲価格より2000万円近くも高い。愚生の住む東京郊外のエリアのマンションも、昨年よりは多少価格が上がった気がする。国土交通省が公開する不動産の個別取引データの分析では、都心での価格の上昇が著しい。港区や千代田区では2020年4~9月の住宅1坪あたりの取引価格の伸びが10%超と、過去5年平均の2倍に達しているという。しかし、全国平均の取引価格は前年同期比で6.2%下がった。コロナ禍で、都内の飲食店などに勤務している人は、給与が半減した後に雇止めをくらったという。そのため、住宅ローンが払えず家を売った。このように、家計が厳しくなり家を手放す人は増えている。持ち家比率は、低所得者層の年収200万~250万円の世帯は60.3%と2019年から7ポイント低下した。200万円未満は53.2%と16ポイントも落ち込んだ。要するに住宅を売却したことによる持ち家比率の低下だ。顕著なのは、千葉県に近い23区内の台東区や墨田区が安くなった。また、在宅勤務の定着で、遠くても割安な家に買い替えるため東京郊外の南西地域では上昇している場所もある。都内の南西地域は、京浜工業地帯の大企業に勤める高所得者層が多い。彼らの賃金は安定し、持ち株などの上昇で資産が増えたのだろうか。一方、コロナ禍が長引く中、飲食・サービス業で働く人や非正規雇用の人たちなどは、失業や収入減に追い込まれた。その結果、資産が増えた層は、都心の高価格帯の中古ンションを求めた。その結果、都心部には高所得者層が集まり、中低所得者層が都心部から離れる動きが加速した。東京都や大阪府などの大都市中心部で住宅が値上がりする背景には、高所得者層やファンドが投資目的の購入を増やしていることも一因だ。特に一等地のマンションには、国内外から投資マネーが流れ込む。購入者の年収は1000万円以上が9割を占め、すべて賃貸収入や節税を目当てにした投資だという。しかし、土地バブルを経験した愚生は、異常に値上がりした地価やマンションはいずれ大暴落すると確信する。なぜなら、投資目的であるなら、必ず利益確定には反対売買が伴う。バブル後に借金がマンション評価額よりも多く、抵当権の抹消ができないことで売れない物件が目立った。先の例でも、6000万で分譲された物件の中古マンションが8800万円で売却できたという。本来なら、中古物件は建設会社や販売会社の利益が上乗せされているから、販売価格より3割は高いはずだ。そう考えると、需給の問題でマンション価格が上がったにすぎない。いずれにせよ、金利が上昇して需給が均衡すればマンション価格は大暴落する。婚活と同じで、女性の年齢は若いことが大きな魅力の一つだそうだ。古い物でも高くなる物件は、骨董品と同様に希少価値がある場合だけだ。

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