マンションや宅地の価格も徐々に適正化

終活の最後は手がかからないマンション暮らしとだと思う。愚生宅のチワワを連れて、冷やかしで売れ残っていた新築マンションを見に行った。最近、愚生宅近くの売れなかった宅地も新築のアパートや家が建ち始めた。また、「条件なし」の分譲地も、1週間を経たずに完売した。どうも宅地や中古マンションの価格が上がっているようだ。土地バブル時代を経験した愚生にとって、不動産価格はいい加減なものだと思っている。愚生が住んでいた横浜の某マンションでの実話だ。5FのA室が3300万円、半年後に4FのB室が3500万円、そしてA室の隣のC室が1年後に5000万円で売買された。まったく同じ間取りで広さも同じだから、大きな遜色はない。売買の時期が違うだけだが、需給の関係で価格は大きく変動した。マンションの価格が下がる要因とは何なのだろうか。新型コロナウイルスの感染が拡大した昨年来、都心はともかく郊外型マンションの価格が一向に下がらないのはどうしてなのだろうか。新築マンションについて、1990年代の土地バブルやリーマン・ショックの経験から、価格が下がりやすいとのイメージを持っている人は多かった。そして、不動産業界の人も同様に多くの人が下がると考えていたという。マンション価格下落の主な要因は、3点にまとめることができる。「買い手がいない」「マンションの売り手が価格を下げる」「売りたい人が買いたい人を大きく上回る」などだ。買い手がいなくなる背景には、少子化でマンションを購入する層が減る。給料が上がらないのに市場規模の縮小や、現在では価格が高くなっていることで買えない。また、賃貸利回りが悪いので投資資金が入らないため、買い手がいなくなる。買い手がいなくなれば、売り手はそんな中でも少しでも売れるようにいろいろな手を考える。価格を下げて早めに売り切る方法が一般的だ。株でも、ある程度利益が入れば、上昇した株を売却する「利益確定売り」が市場の中で優勢になる。そのため決算がよくても株価が下落することがある。そのような思いに耽りながら、帰りに知り合いの不動産仲介業者に立ち寄った。どうも需給の関係が今回の値上がりの要因だと言う。コロナ禍で業者が供給を絞ったことで、未だに供給が足りていないと言う。また、木材などの資材の高騰も一因のようだ。そして、住宅金利が上がり始めたことも、買い手を急がしているようだ。土地バブルの時は、総量規制という日銀の政策で多くの不動産会社が倒産した。株や貴金属でも、上がり過ぎたものは実需が平坦化されれば価格は落ち着く。上がり過ぎたものは下がるし、逆に下がり過ぎた物件も戻る。ここからは愚生の個人的見解だが、少子高齢化で給料が上がらない。そして金融緩和はこれ以上進まない。というか、マイナス金利が続いても貸し出し金利が下がる要因はない。そう考えると、コロナ禍での需給の歪みはそろそろ訂正されてくるだろう。また、生産緑地の土地放出も重なれば、マンションや宅地の価格も適正化というか下がるだろう。いずれにしても、老後は換金性が悪く変動が大きい不動産のような資産は持つべきではないと思う。見栄や世間体を排して、キャシュフローを厚くして、余裕を持って人生の終活に臨みたいものだ。