住宅価格は購入者が決める。

新築分譲マンション購入世帯の住宅ローン返済期間は平均で約31年だそうだ。そして、購入者である世帯主の平均年齢は約44歳。単純計算だと75歳まで返済が続くことになる。日銀の低金利政策もよいが、その反面で住宅ローン借入額が膨らんでいる。愚生の説だが、住宅価格は購入者が決める。つまり、お金が借りられるから住宅価格が上昇する。銀行がお金を貸さなければ、実需が減り住宅価格は下がる。少子高齢化社会で、実需が減る中いつまでも住宅価格が上昇するはずはない。土地バブルを経験した愚生には、多くの人が売却しても住宅ローンが返済できずに、住宅を処分できないという悲劇を垣間見た。額に汗して、真面目に働いてきたサラリーマンの人達が、何故このような目にあわされるのか腹立たしかった。今回も、低金利と物件価格の上昇で住宅ローン借入額が、貯蓄を上回る「負債超過」になっている家庭が増えている。ただ、田舎からのお上りさんだった愚生は、サラリーマン時代は住宅ローンが常に貯蓄を上回っていた。普通の感覚であれば、一時金としてのキャシュはある程度は残すが、余剰金は金利を払うより返済に充てる。勤労者世帯で、住宅ローンを返済している世帯の「負債超過」の額は、2020年で746万円。家計の負債のうち95%前後を住宅ローンが占める。そして、住宅ローンの額が2020年は1677万円だから、差し引き931万円が手元の回転資金なのだろう。この中には、保険金などもあるから実際に使える金額は、500万円位かもしれない。いずれにしても、金利が幾ら安いと言っても、可処分所得が伸びない中で、家計の負債が増えることは問題だ。世帯主の収入は減る一方、配偶者の収入で賄う、共働き世帯が増えている。変動金利では、年0.5%を切る金融機関も珍しくない。そのため、住宅ローンを借りた人の68%が変動金利を選択している。変動金利型の住宅ローンは、金利上昇時に返済額の増加を一定以下に抑える仕組みだ。ただ、返済額の増加が抑えられればその分元金の返済は遅れる。返済が予定通り進まなければ定年退職後にローンが老後の生活費を圧迫する懸念がある。歴史は繰り返すと言うが、低金利で土地バブルが起きた1980年代後半の再来かと思ったが、今回は少子高齢化社会だ。必要以上に上ったものは、いずれ必ず下がる。購買層が少ない高齢化社会では、前回より早く実需が減って不動産価格が暴落するような気がする。