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2021年8月19日 (木)

インフレーションにかけた資産形成

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7月の米住宅着工件数は市場の予想以上に減少した。理由は住宅需要が減速する中で、資材や労働力の制約が住宅建設を抑えたと言う。住宅着工件数(季節調整済み、年率換算)は前月比7%減の153万戸と3カ月ぶり低水準だった。アナリストは、住宅需要はピークを付け、高価格や在庫不足で抑制されていると指摘する。景気敏感で、まず初めに変化があるのは住宅着工だと言う。次に、株価の上昇だそうだ。景気鈍化の場合も同様で、住宅が鈍化して、次に株安が起きる。これは愚生が言っていることではなく、某証券会社のセミナーでの説明だ。当然、米国で起きたことは、水たまりに小石を投げたのと同様に世界中に広がる。愚生宅の付近でも、分譲された土地が一週間程度位で完売していた。また、値引きもあったのだろうが、売れ残っていた空地にも家が建ち始めた。1980年後半、不動産バブルの頃は広告に出る前に、店内で物件が既に売れていた。愚生が売買を委託した三井のリハウスは、売り物件のマンション価格は愚生が次に買い替える戸建住宅の支払に合わせて転売業者にはめ込んでいた。要するに土地バブル狂乱時代、不動産価格は何が適正なのか判らなかった。都内の土地は五倍に跳ね上がった。その結果、バブル崩壊と同時に、長い年月を経て五分一の価格に戻った。少子高齢化が進む地方では、それ以上に下がった地域もあるだろう。愚生の友人でも、狂乱時代に初めて住宅を取得した人は、サラリーマン時代の一生を費やしてローンを支払った。また、買った値段の十分一以下という値段で家を売却した友人もいる。買い替え後に住んでいたマンションを売却せずにいた友人は、負動産の逆資産効果でストックを使い果たした。一生かけて支払った対価の古いマンションは、旧耐震仕様だから売値もつかない。自分の一生は何だったか、終活時期を迎えてもゆっくり考える暇はないありさまだ。気の毒だとは思うが、一方的にインフレーションにかけた資産形成はリスクが大きすぎる。最近のアパート建設や素人の不動産投資も同様だろう。住宅は住むために必要なのだから、1つあれば十分だ。住宅ローンは借金だから、何処で借りようが負債には違いない。ユーチューブで、資産投資総額〇億円、家賃収入〇千万円、地方高利回り中心主義などという動画がある。しかし、換金して出口戦略がなければ投資ではないと思う。愚生なら、債権としてJ-REIT(不動産投資信託)なら投資するが、手がかかる現物を持ちたいとは思わない。金融資産への投資がすっきりして分かりやすい。株の世界でも借金をして、信用取引を戒めることは多い。しかし、不動産の場合はインフレーション期待で、お金を借りても平気な人は多い。ただ、少子高齢化社会や減価償却を考えれば、住宅投資など割に合うものではない。仮に、二足三文で安く買ったとしても、それより積算した額が上回る価格で買ってくれる人を見つけるのは容易でないだろう。

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