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2021年9月23日 (木)

不動産は価値ゼロだと常々思っている。

Santa
今年8月に東京23区のテレワーク実施状況を調査したところ、実施率は39.9%だったという。新型コロナウイルス感染者の急拡大を受け、政府は出勤者の7割減を経済界に直談判したが効果は少なかったようだ。昨年5、6月や今年1、2月の調査では、実施率が6割を超えていたという。しかし、ワクチン接種が進んだことで、経済が動き出したこともあって実施率が低下したとの分析だ。実施企業に、テレワークを実施している社員の割合を聞いたところ、2割以下が50.8%と最も多かったという。テレワークの進捗で、郊外に居住する人が増えたと言うが実際はどうなのだろうか。愚生の老後は、戸建よりもマンション暮らしが楽だと思い、最近は中古マンションの販売欄を検索している。3~4年を目処に移り住もうと考えている。愚生は三十代で土地バブルに遭遇した世代のため不動産価格を穿った目で見る。一般に投資物件であるなら、収益還元法や積算価格で評価する。しかし、土地バブルの時代はそんなものが通用しなかった。土地が異常に上がったため、多くのサラリーマンは我先に買いに走った。物件が少なく売り主の言い値で買った人も多かった。愚生の友人も一生働いて、退職金で住宅ローンを清算した人も多い。貯えがないせいなのだろうか、高齢者になっても働いている。額に汗して真面目に働いた結果だから、政府の無能ぶりを非難したい。中国恒大集団の債務問題が騒がれているが、日本でも銀行の貸付け総量規制で多くの不動産会社は倒産した。高齢者ならマルコーやダイカンホームという会社名を聞いた人は多いだろう。そして、長期信用金庫や北海道拓殖銀行という都銀まで潰れた。その後、地方都市では30年以上にわたり住宅地が下落している。一昨日発表された基準地価では、新型コロナの影響でオフィスビルやホテル建設がないため都心の商業地区まで値下がりした。不動産などは価格が上がりだすと、売り惜しみで売り物件は減る。そして、下がりだすと売り急ぐから増える。投資物件でなく自分で住むなら、投資利回りは関係なく価格は需給で決まる。一般的に投資対象にならない物件は、評価額より割高になる傾向がある。新型コロナの影響で物流が滞ったことで建材が上がったことが中古マンションの価格に波及したようだ。ただ、国民の平均給料は上っていないから、購入者はマンション価格の上昇分は金利が安いから多額に借り入れている。しかし、住宅ローンというが借金に変わりない。割高な物件をフルローンで購入すれば、中古マンションでもいきなり債務超過だ。金利が安いからと多額に借りるのも問題だ。なぜなら、元本は必ず返済の義務があるからだ。長期に借りると言ってもRC造りのマンションの法定耐用年数は47年だ。金利が少し上がれば不動産は暴落する。そういう訳もあって、愚生は値段が不確かな不動産は価値ゼロだと常々思っている。そういえば、津川雅彦が破産した時に売りだした「米画家ノーマン・ロックウェルの描いたサンタクロースの絵」がオークションで217万ドルだった。買った値段は日本円にして1億円以上も高かったらしい。需給の問題と言えばそれまでだが、不動産同様に絵画の価格もいい加減のようだ。

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