築古マンションは数年後には暴落して安値

愚生は家でインターネットを使用する時期が早かった。今住んでいる家は23年前に建て直したが、インターネット回線はISDNだった。しかし、建て直す時に将来を見越して各部室には「カテゴリー5」の同軸回線を引いた。カテゴリー5は100M/bpsの転送速度が上限だ。しかし、その当時では最速な同軸ケーブルだった。今終活を見据えてマンション暮らしを考えている。ユーチューブでは、色々な視点で購入する場合の留意点を解説している。最近はテレワーク目的でのマンションの買い替え需要が多いと言う。そう考えれば、今から築20年前の物件では、インターネット回線を意識して設計されたマンションは少ない。インターネット回線の遍歴は、電話回線→ISDN→ADSL→光回線となってきた。そして、光回線になって初めて1G/bpsが達成された。マンションに標準でインターネット回線端子が設計されたのは、2003年に家庭用の「光回線」が登場してからだろう。それ以降はマンション設計の中にインターネット回線が標準で装備された。要するに、テレワークでインターネット回線を使用するなら、今から20年以内に建設されたマンションでなければ使いにくい。もちろん、既存のテレネット電話回線経由でHDSLという送信方法でも40M/bpsくらいは可能だ。しかし、テレワーク目的で新規にマンション買うなら、初めからインターネット回線が1G対応しているものを選ぶ。愚生のように映画鑑賞などの趣味でしか使わない者であれば、高速でなくともHDSL方式が通っていれば問題はない。マンションの売り物件を吟味するには、立地が重要だと言う。駅近で眺望が良いもの選ぶべきだと言う。しかし、インターネット回線の環境について述べる解説者はいない。どうも不動産業者はインターネット環境に素人ばかりだから、それほど重要視しないのだろうか。そして、築20年以上の古くなったマンション価格は、収益還元法の計算にのらなければ価格付けは難しい。年収500万円だと可処分所得は378万円程度だという。500万円であれば、返済比率が35％まで借りられるから、年間の返済額は175万円/年、月で14.6万円/月だ。生活費は378-175＝203万円しかない。固定資産税や修繕積立金、管理費を含めれば3.4万円くらいプラスになる。そうなれば、月に18万円もの返済額になる。175×35＝6125万円まで借りられるが、給料が上がらないなかで借り過ぎると破綻することは明らかだ。そう考えると、築20年以上のマンションなどは、買い手か少ないため数年後には暴落して安値で買える気がする。また、愚生のポジショントークになってしまった。