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2021年9月13日 (月)

先々のことは見えない。

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愚生は、少子高齢化社会の日本の不動産価格が高くなるはずはないと思っていた。しかし、不動産に国内外の投資マネーが流入していることで、REITや私募ファンドを含めた資産額は2021年6月末で44兆円を超えた。低金利で運用難に悩む地方銀行や海外投資家が、安定した利回りを期待できる日本の不動産に着目しているようだ。愚生が投資していたのは、オフィスビルでは森ヒルズや物流倉庫のREITだった。オフィスビルは、テレワークのせいもあって当時と価格は変らないが、物流系は爆上げに近い。物流系REITが上がることは容易に予想されたが、値動きが疎いと持ちきれなくなって売却してしまった。株なども同様だが、将来の方向性の見立ては正しくとも、待ちきれなくて儲けそこなうことは多い。どうも、新型コロナウイルス禍で企業が自社物件を手放す動きが広がるなか、ファンドが受け皿となっている。その結果、東京証券取引所に上場するREITや私募の投資商品の運用資産額は6月末で44兆1000億円と1年前に比べ3兆4000億円増えた。私募ファンドの資金を支えているのが地銀や信金など地域金融機関だ。低金利政策が長引く中、相対的に利回りの高い不動産投資に注力する地銀などが増えている。地銀や信金などはこれまで上場REIT投資が一般的だった。ただ、日々の頻繁な値動きの上場REITより、基準価額の算定が半年に1回の私募ファンドの方が安定なため資金を乗り換える金融機関が増えた。2020年に海外から日本の不動産への投資額は前年比で24%増えた。長期金利がゼロ%前後に対し、不動産の投資利回りは3%前後だからだ。いつものように、業績が悪化すると穴埋めのため、企業は固定資産を売却してリースに切り替えて資金を捻出する。日本の企業は、未だにROEの改善不足の企業が多いから絞り出せるのだろう。JR西日本やJR九州、京浜急行電鉄など不動産を多く保有する企業が私募REITを設立する動きも広がり、資産額の拡大につながっている。しかし、米金利の上昇で不動産投資の採算が低下すれば、投資マネーが逆流し暴落する可能性もあるから先々のことは言えない。

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