中古マンションを仕入れてリノベーション工事

日経新聞に投資対象として賃貸用のワンルームマンションの記事があった。土地バブル期にも同様な投資が盛んだった。投資用ワンルームマンションなどでは、「不動産賃料収入が借り入れを返済してくれるので、少ない手元資金で投資できる」「返済が終わればキャッシュマシンとして自動的に働いてくれる」といった宣伝文句がよく聞かれる。そして、貸し手市場だった時代は、敷金は賃料の2カ月分、礼金も賃料の2カ月分といった賃貸条件が当たり前だった。しかし、昨今のように貸家の供給が増えたことによって競争が激しくなり、今は借り手市場に変わっているようだ。空室に入居してもらうために、大家さんが広告料として賃料の1～2カ月分を負担し、敷金は1カ月、礼金はなしというのが当たり前にだという。いくら賃貸物件が増えても、アパート建設が止むことはない。なぜなら、ハウスメーカーがいる限り造り続けるからだ。工務店の他にアパート建築に強い会社として、旭化成ホームズ、積水化学工業、積水ハウス株式会社、セレコーポレーション、大東建託、東建コーポレーション、パナソニックホームズ、ミサワホーム、三井ホーム、ダイワハウスと数多くある。この中で大手企業は1兆円以上もの売り上げがある。そう考えれば、アパートが必要かどうかより、企業存続のために建設され続ける。結果として供給過多になり、更に人口減少が追い打ちをかけて家賃は下落する。愚生宅近くでも、古いアパートには人気が無いような建物が多い。その反面、新しいアパートが溢れかえっている。最近は金利低下のせいか、愚生の住む地域では中古マンションの値上がりが激しい。駅近に新たにマンションを建設する土地もないことから新築物件が少ない。また、郊外ではハウスメーカーが駅から遠い場所にマンションを建てなくなったことも一因だろう。そういう理由で、業者が中古マンションを仕入れてリノベーション工事をして売ることが一般的になった。例えば、3000万円で仕入れても、仲介手数料だけで200万円もする。取得税や販売までの管理費・修繕積立金・固定資産税まで含めれば、リノベーション工事費を含め5～6百万円だ。それに人件費や利益・消費税を乗せれば1200万円くらいふえる。その結果、リノベーション物件の売値は4200万円にもなる。しかし、フラット35で借りれば10万円/月の返済だ。M駅近くのマンションは、家賃が13万円～17万円が相場だ。フラット35では、年収400万円でも45歳以下なら最大4200万円も借りられる。借りた方より買ったほうが得だと思う人が多いことで、駅近中古マンションは1千万円近く値上がりしている気がする。1980年代後半の土地バブル時と同じで、上がったものはいずれ必ず下がるだろう。しかし、何時頃までに下がるかは不明だ。