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2022年1月16日 (日)

今も郊外にどんどん広がっている

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愚生は私事のため、ここ三年間、毎年マンションの売買が続いた。2019年からだから、新型コロナのパンデミック前からになる。新型コロナの影響がなければ、少子高齢化社会だから都心に人が集まって、いずれは郊外の不動産価格は下がるものだと思っていた。ところが、新型コロナの影響や低金利下のインフレで輸入原材料の高騰、サプライチェーンの混乱から建築資材が高騰した。そして、半導体不足もそれに輪をかけて自動車や給湯器、ガスコンロ、トイレなどの生活必需品までも値上がりした。新型コロナの影響で、雇用形態が変化し通勤が減ってテレワークが普及した。自宅にいる時間が増えたことで、少し広い家に移り住もうという流れができた。また、大手建設業者は利益率を考えて、富裕層相手の高額物件しか建築しなくなった。富裕層はマンションの価格より、物件の節税効果が重要だから、割高の物件であっても評価額と販売額の乖離が大きければ算盤が合う。そのため、都心三区あたりのタワマン建設に拍車がかかった。一般庶民が買うには、少し手が届かない物件ばかりになった。東京カンテイの2020年における新築マンション価格の「年収倍率」がある。これは、分譲された新築マンション価格(70m2換算)を平均年収で除し、新築価格が年収の何倍に相当するかを算出したものだ。それによると、2020年の新築マンション年収倍率は全国平均で8.41倍。全国で最も年収倍率が高かったのは東京都で13.40倍。首都圏では新築価格の上昇率が平均年収の増加率を上回り、10.79倍となった。埼玉県でも10倍台に達した。愚生が若かった昭和50年代では、年収の3~5倍ぐらいが限度といわれていたから、ずいぶんの乖離だ。土地バブルのピーク1990年前後から、30年間近くも労働者の平均給与が上がっていないことを考えれば異常な高騰だ。その結果、新規取得層が中古市場に流れ、中古マンション価格が押し上げられた。ただし、新型コロナ下と言っても郊外ならどこでも良いというわけではないようだ。多摩ニュータウンや港北ニュータウン、いわんや野木ローズタウンなどは、ゴーストタウン化している。拠点駅(新宿・渋谷・東京)などから通勤で1時間以内。そして、駅徒歩7分以内の郊外の最寄り駅地域に、都心の賃借人や住み替え層が流入した。23区の人口減が4万人というから、これまでの人口動態と明らかに変化した。愚生の住む最寄り駅は、新宿から快速急行で30分程度だ。このあたりに新築マンションを建てるような土地もないため、2020年の3月末頃を底に軒並み中古マンション価格が上昇した。愚生も上がった物件は下がると高を踏んでいたが、低金利下が続く状況では当分値下がりはない気がする。新規不動産購入者は、ほとんどが経験のない一般人だから手がかかる物件は選ばない。そのため、リノベーション工事が施されて、すぐに居住できる物件しか購入しない。マンションのスケルトン状態から400万程度かければ、外回りはともかく室内は新築同然だ。これに仲介手数料や登記費用、不動産取得税など200~300万円、リノベーション工事費400万円、そして500万円程度の転売業者の経費や利益を乗せて1000万円から1300万円積んだ値段で売りだされる。個人が業者の相場を見て、安値で売りだしても居住中であったりすれば購入者はいない。せいぜい築浅10年程度なら、リノベーション無しでも購入者はいるだろうが、20年以上の築古マンションは業者しか買わない。そうでなけれな、マンションの転売に慣れた半玄人しかいない。都心から流れた客層にとっては、郊外のリノベーション物件が安く見えるため、これまでより高値でも買ってしまう。それが今も郊外にどんどん広がっているような気がする。ただし、テレワークで週一や月一に通うことを考慮した地域のみだ。愚生の感覚では、大企業の開発部隊が集中する神奈川県辺りの値上がりが大きいのではと思う。愚生の個人的な意見だが、いくら金利が安いといっても元金は返済しなければならない。身の丈に合った借金が大切だと思う。愚生の友人にも、夫婦共働きで70歳近くになっても返済のために働いている人がいる。いったい、彼等のシルバーライフとはいかがなものかと揶揄したくなる。

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