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2022年1月 2日 (日)

低金利が続く限りバブルはじけない

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日経新聞に、「2022年の住宅市場はどうなる?」という記事があった。今後不動産売買はあの世に行くまでないと思っているが、興味本位で覗いてみた。愚生の実取引で思ったことは、新型コロナの拡大期2020年3月ころは一番不動産が安かった気がする。いろいろな識者の見解があったが、2022年も住宅価格は上昇しそうだという。その理由は、新型コロナウイルスの影響が残る中、低金利が続くうちに在宅ワークがしやすい家などへ住み替える意欲が根強いからだ。価格高騰の主因は低金利だということは当然だろう。インターネット銀行の最低金利は年0.3%程度にまで下がっている。賃貸住宅で暮らしていた人が在宅ワークのスペ-ス確保などを目的に住宅購入に動く。こうした層は今、毎月払っている家賃と、購入した場合のローン返済額の比較を重視する。また、新築マンションは都心の好立地を中心に供給量が絞られ、購入者層もパワーカップルなどに限られてきた。この特殊な市場では価格は急には下落しないようだ。一方、中古マンションは強気な売り出しが減った。高値で売り出しても、すぐ買い手がつかないため、2022年は横ばいで推移する可能性が高い。ただ、減価償却(経年劣化)が激しくすぐに価格が下がる戸建は、マンションのように急騰する可能性は低いという。いろいろな意見はあったが、要するに金利が低い間は不動産の価格は高い。そう考えると、借りるより買った方が得だと考える人も多いという。ただ、可処分所得が減る傾向のため、当面家賃は上がらない。ここからは愚生の考えだが、いくら金利が安いと言っても借りた元本は返さなければならない。金利が安いという事は、給料も上がらない。だから、金利が安いといっても実質金利は、見かけほど安くはない。そして、見落としがちなのは経年劣化や減価償却という住宅価値の棄損だ。旧耐震のマンションなど婆抜きと同じだから、いくら安くても買い手がつかない。そして、不動産売買は不可逆的なこともあるから、地方や都心でも駅から遠い不便な物件は換金できない可能がある。今高騰したマンションを買うことは、高値掴みになりかねないと思うが、低金利が続く限りバブルはじけないから悩ましい。

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