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2022年5月31日 (火)

実物不動産は住居目的以外に買わない

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アパート経営の破綻やマンション高騰の話をよく聞く。愚生は古希近になるまでに、一般人よりマンションや土地の売買を数多くしてきたと思う。もちろん、不動産屋ではないから数は限られているが・・・。愚生が家訓としているのは、実物不動産は「住居目的以外に買わない」ということだ。要するに投資として実物不動産を保有するなら、換金性がよいREIT(不動産投資信託)すべきだと思っている。金利に連動してREITは値動きが激しいという見方もあるが、実物不動産ではリアルタイムの取引ができず価格が反映されないからだ。愚生の友人の中にも、耐用年数が過ぎた住居を法外な価格に評価している。積算評価や収益還元法を知らない様だ。築二十年を過ぎた木造建築など、土地値がよほど高価でない限り積算評価などできない。千葉の田舎(若葉区)なら、築18年で13万/月、新築でも18万円くらいだ。築22年を超えた法的耐用年数が過ぎた上物は1円にしかならない。壊し賃を考えれば、▲150万くらいかもしれない。利回り10%とすれば、家賃相場から見て1600万円くらいだろう。千葉の田舎で月に20万円も払う住人はいない。都内区部でも100㎡で20万円/月以下の家賃の戸建ては掃いて捨てるほどある。そう考えれば、愚生の友人の評価が著しく外れていることが分かる。人は、耳触りのよい情報しか頭に残らない傾向がある。愚生自身はここ3年間、私事でマンションを4戸売買した。はっきり言って、マンションを売りだすのは個人の買い替え目的か転売業者だ。当然、買い替え目的なら在住で売るため、入居は相談となる。不動産の価格は需給の関係で大きく変動する。売り手は高く売りたいから、地域で売りだし中の高い価格を参考にする。買う立場から言えば、全面リフォームでない限りは、空室でなければマンション評価のしようがない。はっきり言って、転売業者はマンションを全面リノベーションして1000万円位上乗せして売る。そう考えれば、築20年を過ぎたマンションなら、業者相場より1000万円位安くなければ業者は買わない。例えば、1400万円のリノベ物件なら400万円位が買い取り相場だろう。ただ、旧耐震やエレベーターがない物件は、将来売却が容易でないから良く考えない人以外は買わないだろう。また、初めてマンションを買う人は、そのまま住める綺麗な物件以外は買わない。愚生の地域でもリノベーション工事を施したマンション価格が上昇している。新築マンションや資材価格の高騰が中古マンションを押し上げているようだ。しかし、駅近の利便性のよいマンション以外の価格はそれほど上がっていない。土地バブルを経験したものとして、不動産の価格が上がる時は、異常な雰囲気で上昇する。しかし、上がり過ぎた物は必ず下がるのが常だ。

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