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2022年6月28日 (火)

不動産は3ヶ月で売却できる価格が資産価値

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今朝、テレビ番組を見ていても興味のない内容ばかりだった。そのため、ユーチューブで何か面白いものでもあるかと探してみた。ユーチューブの中に楽待という不動産投資動画がある。多くの成功体験をした投資家や不動産投資に興味のある人達のための動画だ。楽待が人気なのは同じ思いの人たちが多いのだろう。ただ、気になるのは会社を辞めて専業投資家を目指すという若い方々だ。サラリーマンという安定した地位を捨てて、不動産投資で本当に事業が成り立つのだろうか。愚生も勤め人をして小職を得ていたが、人件費や開発費、さらに言えば今後の潜在ニーズを先取りした投資と頭の中はいっぱいだった。会社という事業は、誰かが引っ張って初めて成り立っている。話を聞いていると不動産投資家を目指す人たちは、ほとんどがサラリーマンの負け組の人たちだ。「サラリーマンとは気楽な稼業・・・。」と作詞した青島幸男は、文筆家で自営業だったからそう思えたのだろう。サラリーマン競争で勝ってから、独立するのなら理解できると訝しげな目で見たくなる。なぜなら、愚生自身は1980年後半の土地バブルを経験しているからだ。数年で土地値が5倍に跳ね上がり、変動金利が8%にもなった。そして、銀行の総量規制での貸し剥がしで多くの不動産会社が倒産した。バブル崩壊が30年以上も続き、地方の土地は未だに下げ続けている。今回の金融緩和で、長短の金利イールド差がないため銀行は貸し場を求めてアパート建設ローン融資に走った。借りる方は低金利でフルローンに近い借り入れをしている。これでは金利が上昇すれば、担保割れですぐに債務超過になる。リーマンショク後の異常低金利が永遠に続くはずはないだろう。三十代の投資家がとくとくと自分の成功談と言うものを語っている。しかし、その中で愚生が一つ欠けた点が気になってしょうがない。それは、投資はお金を入れるのだから、回収と言いうプロセスが必要だ。しかし、その部分は明確に語られていない。不動産を買うには、お金を払えば簡単に買える。買う方は、お金と言う何にでも交換出来る品物だ。一方、不動産は可逆的なものではない。要するに、売却しようと思っても、相対取引のため買い手がいなければ無価値だ。限界分譲地のように、放置されている土地は多い。また、減価償却から言えば木造なら22年経てば上物は1円だ。RC造りでも償却は47年だ。キャピタルゲインとインカムゲインの総和で語っていない。愚生は「不動産は3ヶ月で売却できる価格」が資産価値だと思う。愚生は少子高齢化が進行中の日本で、はっきり言って不動産価値を安定なものだと認めていない。そのため、売却ができない自宅以外の不動産は持つものではないと思っている。その金があれば、金融資産で運用すべきだと思う。株で儲けて不動産投資や太陽光パネル投資した人の話もあったが、金融緩和で株の上昇局面で儲けただけだろう。簡単に儲からないから、不動産などに資金をシフトしたのだろう。いずれにしろ、REITは自己資金が50%以上で運用している。今の環境なら金利が1%でも上昇すれば不動産は20%位下落してもおかしくはない。不動産相場を自分で甘く見積もるから安定資産だと思っているだけだ。換金性の疎いものに変換すれば、元に戻すには相当のディスカウントが必要なことが語られていない。

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